Progressive Financial Consultants

14/04/2022

05/01/2022

19/12/2021

Our Chief Consultant Mr. Mahendra Waghamare’s column on Home Loans in Max Maharashtra portal. Please do read and share..

आमचे मुख्य सल्लागार श्री. महेंद्र वाघमारे यांचा Max Maharashtra वरील लेख. नक्की वाचा आणि शेयर करा.

आपल्या हक्काच्या घराचे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी अनेकांना होमलोन हा एकमेव पर्याय असतो. पण होमलोन घेताना कोणत्या ग....

15/12/2021

गृहकर्ज घेताय-खालील गोष्टी लक्षात असुद्या

प्रत्येक व्यक्तीचे स्वप्न असते कि त्याचे स्वतःचे घर असावे आणि ते पूर्ण करण्यासाठी जो तो आपापल्या परीने प्रयत्न करत असतो. बऱ्याच वेळा मित्राने घर घेतले म्हणून पण घर घेण्याचा मोह होऊ शकतो. अनेक वेळा बिल्डर्स आकर्षक योजना घेऊन येतात आणि आपल्या स्वप्नातील घर आपण बुक करून टाकतो. परंतु बऱ्याच वेळा अपुरी माहिती आणि योग्य नियोजनाचा अभाव यामुळे घर घेताना व घर घेतल्यानंतरही आपली वेगवेगळ्या कारणानं त्रेधा तिरपीट उडू शकते. हे टाळण्यासाठी आपण खालील गोष्टींचे नियोजन घर घेण्यापूर्वीच करणे आवश्यक आहे.

१) स्वतःची सध्याची आर्थिक परिस्थिती: घर घेणे हा मोठा आर्थिक निर्णय असून त्यासाठी मोठ्या रकमेचे दीर्घ मुदतीचे गृहकर्ज (long term housing loan) घेणे हे बहुतांश लोकांना आवश्यक असते. सध्याच्या परिस्थिती मध्ये आपल्या सगळ्या गरजा भागून दरमहा किती रक्कम शिल्लक राहत आहे याची बरोबर माहिती असल्यास घराचे बजेट व गृहकर्जाची रक्कम याचा अचूक अंदाज लावता येणे शक्य आहे.
उदा. मनोज चा पगार दरमहा ६००००रुपये आहे. प्रोविडेंड फंड व टॅक्सेस कापून त्याचा खात्यात ५२००० रुपये येतात. दरमहा मनोज ला ३०००० रुपये घर खर्च होऊन २२०००रु शिल्लक राहू शकतात. या बचतीवर मनोज २८ लाख रु चे गृहकर्ज घेऊ शकतो व घर साधारणपणे ३५ लाखाचे असेल.

२) चालू असलेली इतर कर्ज (बँकांची अथवा खाजगी): बँक जेव्हा गृहकर्ज मंजूर करतात तेव्हा आपली कर्ज फेडण्याची क्षमता सर्वात आधी पहिली जाते आणि त्यानंतरच नवीन घराच्या कायदेशीर बाबी पाहिल्या जातात. आपले जर इतर कुठले personal loan, सोनेतारण कर्ज अथवा दुसरे चालू गृहकर्ज असेल तर त्या चालू असलेल्या सर्व कर्जांच्या मासिक हप्त्याच्या प्रमाणात आपली नवीन कर्जाची पात्रता कमी होते.
उदा. वरील उदाहरणामधील मनोजचे जर पर्सनल लोन पण चालू असेल व त्याचा मासिक हप्ता १००००रु असेल तर आता मनोज कडे EMI साठी २२००० ऐवजी १२००० शिल्लक राहतील व मनोज २८ लाख ऐवजी १६ लाखाचे गृहकर्ज घेऊ शकेल.

३) CIBIL स्कोर(Credit Information Bureau India Limited): आपली बचत व बजेट पॉसिटीव्ह असून देखील केवळ CIBIL स्कोर कमी असल्यामुळे आपले गृहकर्ज बारगळू शकते. CIBIL स्कोर हा केवळ कर्ज बुडवल्यामुळेच खराब होतो असा बऱ्याच जणांचा गैरसमज आहे. कर्ज बुडविण्याशिवाय वेळच्या वेळी कर्ज न भरणे, क्रेडिट कार्ड चा पूर्ण लिमिट ने वापर करणे, क्रेडिट कार्ड बिल वेळेत न भरणे, वारंवार पर्सनल लोण घेणे या कारणांमुळेपण CIBIL स्कोर कमी होऊ शकतो. चांगल्या CIBIL स्कोर मुले गृहकर्ज लवकर मंजूर तर होतेच पण त्याबरोबर व्याजदरात पण घसघशीत फायदा होतो.
उदा. एखाद्या व्यक्तीचा CIBIL स्कोर जर ८०० अधिक असेल तर ५० लाखाच्या २० वर्षासाठीच्या गृहकर्जासाठी त्याला आजच्या तारखेला ६.७०% व्याजदर मिळू शकतो व त्याप्रमाणे त्याचा मासिक EMI रु ३७८७०/- येईल. पण जर त्याच व्यक्तीचा CIBIL स्कोर ६४० असेल तर त्याला त्याच बँकेत साधारणतः ७.२०% व्याजदराने मासिक रु ३९३६७/- EMI भरावा लागेल.

४) In principle sanction letter: काही वेळा सर्व गोष्टींचा सारासार विचार न करता अनेक जण घराचा व्यवहार आधी करून बसतात व नंतर येणाऱ्या आर्थिक टंचाई व मनस्तापाला आमंत्रण देतात. मिळेल तेवढे गृहकर्ज घेणून नंतर कमी पडलेली रक्कम खाजगी सावकार व सोसायट्या कडून उचलून व्यवहार येनकेन मार्गे पूर्ण केला जातो. हे सर्व टाळण्यासाठी घराची निवड करण्याआधीच आपल्या सोयीच्या बँकेला भेट देऊन In principle sanction letter ताब्यात घ्यावे. हे पत्र देताना बँका तुमच्या आर्थिक परिस्थितीचे पूर्ण आकलन करून तुमच्या पात्रतेप्रमाणे कमाल रकमेचे गृहकर्जाचे In principle sanction letter देतात. या पत्राचे दोन फायदे असतात. एक म्हणजे आपण आपल्या घराचे बजेट व्यवस्थित ठरवू शकतो आणि दुसरे म्हणजे हे पत्र हातात असल्यावर बिल्डर पण आपल्याला चांगली डील देऊ शकतो.

५) गृहकर्ज घेताना बँक ठरवताना: मार्केट मध्ये आज अनेक बँका खूपच आक्रमकपणे गृहकर्ज प्रमोट करताना दिसतात. आपण मात्र खालील बाबींचा विचार करूनच बँक निवडावी. ५अ - व्याजदर: हा सगळ्यात महत्वाचा घटक आहे. गृहकर्ज घ्यायच्या आधी सगळ्या बँकांचे व्याजदर त्यांच्या संकेतस्थळावरून (website) पाहुन घ्यावे. केवळ १% जास्त व्याजदर असला तरी आपण २० वर्षांमध्ये ५० लाखच्या गृहकर्जावर रु ७२५०००/- नकळतपणे जास्त भरून जातो. मोठ्या बँका उदा. SBI, HDFC, ICICI ह्या आजच्या तारखेला ६.७०% पासून व्याजदर देत आहेत तर काही प्रायव्हेट गृहकर्ज कंपन्या अगदी १३ ते १५% पर्यंत व्याज वसूल करत आहेत. गृहकर्जाचे व्याजदर हे RBI च्या रेपो रेटशी लिंक असतात. जुने गृहकर्ज ज्यात व्याजदर रेपो रेटशी लिंक नाहीत अशा वेळेस ग्राहक आपल्या बँकेत जाऊन नॉमिनल फीस भरून ते रेपो रेटशी लिंक करून घेऊ शकतात. ५ब) चार्जेस: गृहकर्ज घेताना साधारणपणे कर्ज रकमेच्या ०.८०% पर्यंत रक्कम प्रोसेसिंग फीस व्यतिरिक्त खर्च म्हणून लागू शकतो. हा खर्च लोन ऍग्रीमेंट आणि मॉर्टगेज चार्जेस साठी लागतो. हा खर्च टाळता येत नाही. परंतु या खर्चाव्यतिरिक्त बँका ०.५०% ते १.००% प्रोसेसिंग फीस म्हणून चार्ज करतात. अनेक वेळा प्रोसेसिंग फीस माफ केली जाते. बँकेत गेल्यावर प्रोसेसिंग फीस माफ करण्याची अट सर्वात प्रथम मांडायला हवी. ५क) Hidden Charges: कर्ज घेतल्यानंतर मासिक हफ्ता वेळेत न भरल्यास penalty interest चार्ज करतात. या penalty interest ची टक्केवारी प्रत्येक बँकेची वेगवेगळी असते. काही बँका फक्त थकलेल्या रकमेवर तर काही बँका पूर्ण आउटस्टँडिंग रकमेवर penalty interest चार्ज करतात. त्याचबरोबर भविष्यामध्ये जर गृहकर्ज मुदतीच्या आत बंद कार्याचे असेल तर prepayment charges किती लागतील याची पण चौकशी गृहकर्ज घेते वेळेसच केलेली उत्तम.

६) margin money: कुठलीही बँक घर घेताना घराच्या किमतीच्या ७५% ते ९५% पर्यंत रक्कम गृहकर्ज म्हणून देतात. उरलेली रक्कम ग्राहकाने आपल्या बचतीमधून अथवा इतर कर्जातून टाकायची असते. या रकमेची तरतूद झाल्यानंतरच घर घेण्याचा विचार करावा.

या सगळ्या गोष्टी जुळून आल्यानंतर बँका तुम्ही निवडलेल्या घराचे Legal search report व Valuation report काढतात. रिपोर्ट्स योग्य आल्यास आपल्या गृहकर्जाच्या मार्ग सुकर होतो.

(पुढील लेखामध्ये गृहकर्ज घेतल्यानंतर घ्यावयाची काळजी, टॅक्स बेनेफिट्स, इंटरेस्ट रेट्स मॅनेजमेंट, बॅलन्स ट्रान्सफर कधी करावा, गृहकर्ज NPA झाल्यावर घ्यावयाची काळजी, सरफेसी कायदा या विषयी माहिती देत आहे)

महेंद्र वाघमारे
प्रोग्रेसिव फायनांशियल कन्सल्टंट्स
माजी स्टेट बँक ऑफ इंडिया अधिकारी
(8928310476/9545451212)

07/12/2021

06/12/2021