DML Conseils - Conseil en Gestion de Patrimoine

Le Pinel est mort fin 2024. Son successeur est entré en vigueur en février 2026 et la plupart des investisseurs n'en ont pas encore entendu parler.

C'est le dispositif Jeanbrun.
Je vous explique tout 👇

C'est quoi exactement ?

Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé "statut du bailleur privé", est issu de la loi de finances 2026 entrée en vigueur le 20 février 2026. Sa logique est radicalement différente du Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt forfaitaire, il repose sur un amortissement fiscal annuel, inédit jusqu'ici pour de la location nue en France.

Comment ça fonctionne concrètement ?

Vous achetez un bien immobilier (neuf ou ancien rénové), vous le louez nu en résidence principale. En contrepartie, vous déduisez chaque année une fraction de sa valeur de vos revenus imposables.

Pour un logement neuf :
�3,5 %/an en loyer intermédiaire → jusqu'à 8 000 €/an déduits�4,5 %/an en loyer social → jusqu'à 10 000 €/an déduits�5,5 %/an en loyer très social → jusqu'à 12 000 €/an déduits
Un exemple concret : un appartement neuf à 200 000 € loué en intermédiaire génère 5 600 € d'amortissement annuel. À 30 % de TMI, c'est 1 680 € d'impôts économisés chaque année, soit 15 120 € sur 9 ans.

Les points clés à retenir :

Aucun zonage géographique, vous pouvez investir partout en France�Engagement minimum de 9 ans�Déficit foncier imputable jusqu'à 21 400 €/an sur le revenu global (jusqu'au 31/12/2027)�Seuls les appartements en immeuble collectif sont éligibles�Location meublée, saisonnière ou Airbnb : exclus du dispositif

Un point souvent oublié :

Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage fiscal n'est pas "gratuit" : ce paramètre doit être intégré dans votre stratégie dès le départ.

Ce dispositif s'adresse avant tout aux contribuables à 30 % de TMI et au-delà. La date limite d'investissement est fixée au 31/12/2028, soit moins de 3 ans pour profiter pleinement de l'ensemble des avantages.

C'est le genre d'outil qui, bien structuré, s'intègre dans une stratégie patrimoniale de long terme. Mal utilisé, il peut réserver de mauvaises surprises à la revente.

Votre banquier vous dit « assurance vie ». Votre collègue jure par le PER. Votre beau-frère ne parle que d'immobilier.

Trois personnes, trois avis et AUCUN qui a regardé VOTRE situation.
Et pendant que tout le monde débat, votre argent, lui, dort.

Voici ce que personne ne vous explique clairement sur la retraite en 2026 👇

1️⃣ Le PER : l'arme fiscale que 80 % des épargnants utilisent mal
Imposé à 30 % de TMI ? Vous versez 5 000 €. L'État vous en rend 1 500 €.
Résultat : vous placez 5 000 €, vous n'en ressentez que 3 500 €.
La contrepartie ? L'argent est bloqué jusqu'à la retraite. Et en dessous de 30 % de TMI, l'avantage fond. D'autres enveloppes deviennent plus malignes.

2️⃣ L'assurance vie : le couteau suisse qu'on laisse rouiller
Pas de plafond. Retraits quand vous voulez. Fiscalité allégée après 8 ans. Transmission hors succession.
Ce qu'on voit trop souvent ? Un contrat ouvert il y a 15 ans, jamais revu. 2 % de frais sur versement. Un fonds euro à 1,5 %.
Le même risque, dans un bon contrat : 3,5 à 4 % en 2026.
La différence sur 20 ans ? Des dizaines de milliers d'euros. Envolés. Pour rien.

3️⃣ Le PEA : l'enveloppe reine des actions
Après 5 ans : plus-values exonérées d'impôt sur le revenu. Plafond à 150 000 €. Zéro frais de gestion chez les meilleurs courtiers.
Moins de 45 ans ? Ouvrez-en un aujourd'hui. Même avec 100 €.
Ce qui compte, ce n'est pas la somme. C'est l'antériorité fiscale. Et ça, ça ne se rattrape jamais.

PER, assurance vie et PEA ne s'opposent pas. Ils se combinent. Selon votre âge, votre fiscalité, votre horizon, vos projets.

Il n'existe pas UN meilleur placement retraite.
Il existe le meilleur placement pour VOTRE situation.

La seule certitude ? Attendre n'a jamais fait gagner personne.

👉 Et vous, vous avez déjà fait le point sur votre stratégie retraite, ou vous repoussez encore ?

⚠️ Post informatif et pédagogique. Ne constitue pas un conseil en investissement au sens MIF II. Tout investissement comporte des risques, y compris de perte en capital. Dispositifs fiscaux susceptibles d'évoluer. Rapprochez-vous d'un professionnel pour une analyse personnalisée.

Vous n'avez pris aucune mauvaise décision financière cette année. Et pourtant, vous avez perdu de l'argent.

C'est le paradoxe que l'on voit chaque semaine dans notre métier et franchement, c'est celui qui nous pèse le plus.

Pas les mauvais placements.
Pas les crises de marché.
L'inaction.

On a tous ce réflexe : Laisser dormir l'argent "en attendant que la situation se stabilise".
Remettre à plus t**d le bilan patrimonial. Se dire que ce n'est "pas encore le bon moment".
Sauf que le bon moment, il ne s'annonce jamais. Et pendant ce temps-là, le temps travaille contre vous.

Voici ce que ça coûte, concrètement : 10 000 € posés sur un compte courant en 2015.

Aujourd'hui, leur pouvoir d'achat réel : environ 8 300 €.
Aucune crise.
Aucune erreur.
Juste du temps qui passe.

Le Livret A à 1,5 % net ? Avec une inflation à ~1 %, vous progressez de 0,5 % réel par an.
C'est mieux que rien, mais soyons honnêtes : ce n'est pas construire un patrimoine. C'est survivre.

Un contrat d'assurance vie jamais revu depuis 10 ans ?
Il y a de fortes chances qu'il délivre 1,5 % là où un contrat optimisé ferait 3,5 % sur le même niveau de risque. La différence sur 20 ans, c'est des dizaines de milliers d'euros envolés. Pour rien.

Une succession non anticipée ? L'État peut prendre jusqu'à 45 % de ce que vous n'avez pas organisé. Ce n'est pas une taxe sur vos erreurs, c'est une taxe sur votre silence.

L'inaction est confortable parce qu'elle est invisible. Personne ne vous envoie un relevé avec une ligne "perte par inaction ce mois-ci". Votre solde reste stable et c'est exactement ce qui crée l'illusion que tout va bien.

Gérer son patrimoine, ce n'est pas spéculer. Ce n'est pas réservé aux gens riches. Ce n'est pas compliqué.

C'est décider que votre argent travaille pour vous, plutôt que regarder l'inflation travailler contre vous.

La vraie question n'est pas "est-ce que je peux me permettre d'investir ?" C'est : "est-ce que je peux me permettre de ne rien faire ?"

Pour nous, la réponse est non. Et si vous lisez ces lignes, vous commencez probablement à le savoir aussi.

Expatrié aux Antilles, en Amérique latine ou aux États-Unis ?

Votre vie est là-bas.
Mais votre patrimoine, lui, est souvent resté en France.

Assurance-vie ouverte il y a 10 ans et jamais arbitrée.
Bien locatif géré à distance sans visibilité sur la rentabilité réelle.
Déclaration de revenus en tant que non-résident, chaque année un peu plus floue.
Retraite qui se prépare des deux côtés de l'Atlantique.
Convention fiscale franco-américaine ou régime DOM que personne ne vous a vraiment expliqué.

Et surtout : aucun interlocuteur qui comprend votre réalité au quotidien.

Chez DML Conseils, nous accompagnons les expatriés francophones depuis la Guadeloupe, au cœur de la zone Caraïbes-Amériques.

Notre avantage ? On connaît les deux mondes :

→ la fiscalité des non-résidents et les conventions internationales
→ les spécificités des DOM (abattements, dispositifs locaux)
→ les contraintes de gestion à distance (décalage horaire, accès bancaire, procurations)

Nous sommes fiers d'annoncer notre partenariat avec Expat.org, la plateforme de référence pour les Français de l'étranger, pour mieux vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine.

📩 Vous êtes expatrié et vous souhaitez faire le point ? Prenons rendez-vous, pour discuter de vos enjeux.

Vous venez de toucher votre prime d'intéressement ou de participation ?

Dans les prochains jours, vous allez recevoir un autre document.
Pas très attirant, mais très important !

Votre relevé annuel de situation d'épargne salariale.

Obligatoirement envoyé par votre teneur de compte (Amundi, Natixis Interépargne, BNP E&RE, Crédit Mutuel ES…) avant le 31 mars, ce document est une mine d'informations que 9 salariés sur 10 passent à la corbeille.

Voici les 5 points à vérifier avant de faire pareil 👇

1️⃣ Le montant exact de votre épargne et ses dates de disponibilité
Un P*E est bloqué 5 ans, sauf cas de déblocage anticipé (mariage, achat de la résidence principale, naissance du 3ᵉ enfant…).

2️⃣ Les frais que vous payez
Pris en charge par l'employeur aujourd'hui… mais à votre charge le jour où vous quittez l'entreprise.

3️⃣ La pertinence de vos choix de placement
Selon l'AFG, seuls 17 % des encours sont investis en actions en 2025. Or l'épargne salariale est un placement de moyen/long terme : tout laisser en fonds monétaire, c'est souvent se priver de rendement.

4️⃣ La performance réelle de vos FCPE
Gagné ? Perdu ? Stagné ? C'est le moment de regarder et d'arbitrer si besoin.

5️⃣ L'existence d'anciens plans oubliés
De nombreux relevés signalent des plans dormants chez un ex-employeur. Un capital qu'on peut (enfin) récupérer ou transférer.

L'épargne salariale représente près de 230 milliards d'euros en France.
Sans arbitrage régulier, c'est un patrimoine qui passe à côté de son potentiel.

Chez DML Conseils, nous aidons nos clients à auditer leur épargne salariale et à l'intégrer dans une stratégie patrimoniale globale.
Envie de faire le point sur votre P*E ou votre PER-E ? Échangeons.

La déclaration de revenus 2026 ouvre dans 8 jours. Êtes-vous vraiment prêt ?

Chaque année, c'est le même rendez-vous. Et chaque année, les mêmes erreurs se répètent.

📅 Le 9 avril, c'est le coup d'envoi officiel de la campagne de déclaration des revenus 2025 sur impots.gouv.fr.

En Guadeloupe, vous bénéficiez du délai le plus long 👇

🗓️ 9 avril 2026 → Ouverture du service en ligne
🗓️ 4 juin 2026 → Date limite pour la Guadeloupe (dép. 971) à 23h59
🗓️ 19 mai 2026 → Date limite si vous déclarez encore en format papier

Mais au-delà des dates, voici ce que beaucoup oublient :

La déclaration n'est pas qu'une formalité administrative. C'est le moment de l'année où votre situation fiscale est passée à la loupe. Et c'est souvent là que l'on réalise qu'on a laissé passer des opportunités.

Quelques questions à vous poser avant de valider :

✅ Vos versements sur un PER sont-ils correctement renseignés pour bénéficier de la déduction fiscale ?
✅ Avez-vous des investissements en défiscalisation outre-mer (Girardin, Pinel Outre-Mer…) à déclarer ?
✅ Vos revenus fonciers sont-ils bien déclarés, avec toutes les charges déductibles ?
✅ Un changement de vie en 2025 (mariage, naissance, retraite, cession…) a-t-il bien été pris en compte ?
✅ Votre taux de prélèvement à la source reflète-t-il bien votre situation réelle ?

Une case mal renseignée, c'est parfois des centaines, voire des milliers, d'euros perdus ou mal calculés.

Avoir jusqu'au 4 juin est une chance.
Profitez-en pour ne pas déclarer dans la précipitation, mais pour le faire bien.

Chez DML Conseils, c'est exactement ce type de lecture que nous faisons avec vous : pas seulement remplir les cases, mais comprendre ce que votre déclaration dit de votre situation et ce qu'elle permet d'optimiser.

Vous souhaitez un accompagnement avant de valider ? Prenons le temps d'en parler.