Contrôle fiscal

Propriétaires de maisons, appartements et autres bâtiments à usage d’habitation. Vérifiez votre taxe foncière.

Etape préalable : demandez à votre centre des impôts fonciers les imprimés 6675 M et H1 – Ces deux imprimés figurent dans votre dossier détenu par le centre des impôts et doivent vous être communiqués sur demande de votre part.
Sans ces imprimés, vous ne pourrez pas vérifier votre taxe foncière.

Avec l’arrivée des nouveaux avis de taxe foncière, nous vous proposons une étude simple qui doit vous permettre de vérifier la base sur laquelle les taux communaux, intercommunaux, taxe sur les ordures ménagères et autres gemapi sont appliqués.
Tous ces organismes et administrations appliquent en effet les taux qu’ils ont votés sur la même base.

Comment est calculée cette base ?
Pour évaluer votre local, l’administration fiscale reprend les éléments suivants.
Les calculs s’enchainent alors selon les & 1 à 8, chaque étape devant être examinée avec attention.

& 1 ) la surface réelle de votre local : (telle qu’elle figure sur le 6675M)
Le nombre de vos pièces
La surface de chaque pièce en m²
Elle obtient ainsi une surface réelle de votre local en m²

& 2 ) l’application du correctif d’ensemble : (telle qu’il figure sur le 6675M)
La surface ainsi obtenue, surface réelle de votre local, est ensuite affectée d’un correctif d’ensemble.
De quoi s’agit-il ?
1. Le coefficient d'entretien
Il apprécie la qualité du gros-œuvre et l'état général de vétusté ou de dégradation du bâtiment (hors réparations locatives intérieures). Il s'échelonne selon un barème légal fixé à l'article 324 Q de l'annexe III au CGI :
1,20 : Bon état
1,10 : Assez bon état
1,00 : État passable
0,90 : État médiocre
0,80 : Mauvais état
2. La situation particulière (et générale) du bien
Il s'agit d'un ajustement (positif ou négatif) destiné à prendre en compte les avantages ou les désagréments liés à l'emplacement exact du logement au sein de la commune ou de son environnement immédiat :
Situation générale : insertion dans le quartier (vue, ensoleillement, proximité des transports ou commerces).
Situation particulière : nuisances directes (bruit de circulation, usine à proximité, vis-à-vis) ou avantages spécifiques.
Note : Les abattements ou majorations de situation s'expriment généralement par des fractions (ex. +0,05 ou -0,10).
Comment s'articule le calcul ?
"Correctif d'ensemble"="Coefficient d'entretien"±"Corrections de situation"
La surface pondérée nette est alors calculée ainsi :
"Surface pondérée nette"="Surface de votre local"
×"Correctif d'ensemble"
NB : à ce stade, vous pourrez vérifier si vous partagez l’appréciation du fisc, vous seul connaissez la qualité du gros-œuvre et l'état général de vétusté ou de dégradation de votre bâtiment.

& 3 ) les équivalences superficielles :
Une fois cette première surface obtenue, l’administration la majore d’un certain nombre de m² qui correspondent à ce qui est appelé « équivalences superficielles ».

De quoi s’agit-il ?
Dans la méthode d'évaluation foncière des locaux d'habitation (méthode de 1970, art. 324 T et 324 U de l'annexe III du CGI), les équivalences superficielles sont une conversion forfaitaire en mètres carrés des éléments de confort et d'équipement présents dans le logement.
Ces mètres carrés sont virtuels et ils sont ajoutés directement à la surface pondérée nette pour refléter la valeur d'usage apportée par les commodités modernes lors de la révision de 1970.
Barème légal des équivalences (art. 324 T, ann. III CGI)
Chaque élément de confort se voit attribuer un nombre fixe de mètres carrés :
Éléments d'équipement / confort Équivalence en m2
Eau courante +4 m^2
Électricité +2 m^2
Gaz +2 m^2
Tout-à-l'égout +3 m^2
W.-C. intérieur +3 m^2 par unité
Baignoire +5 m^2 par unité
Do**he +4 m^2 par unité
Lavabo / Poste d'eau +3 m^2 pour le 1er, +1 m^2 par suivant
Chauffage central +2 m^2 par pièce chauffée (ou élément assimilé)

Pour la vérification de cette étape, les équivalences superficielles, vous aurez besoin de la déclaration H1 (imprimé 6650) pour une maison ou H2 imprimé 6625) pour un appartement.

L'imprimé H1 (ou H2 / ME) constitue la déclaration initiale du contribuable, tandis que l'imprimé 6675-M est la fiche de calcul interne rédigée par l'administration fiscale.
La chronologie administrative
1. Déclaration du contribuable
└── Imprimé H1 (imprimé 6650) / H2 (imprimé 6652) (ou service en ligne "Gérer mes biens immobiliers")
│
▼
2. Traitement par le Centre des Impôts Fonciers (SDIF)
└── Analyse des surfaces, équipements, confort et catégorie
│
▼
3. Édition de la Fiche d'Évaluation
└── Imprimé 6675-M (document récapitulatif du calcul)

1. La déclaration initiale du contribuable
Lors de l'achèvement d'une construction neuve ou de travaux modifiant un bien existant (art. 1406 du CGI) :
Maison individuelle : imprimé H1 (formulaire n° 6650).
Appartement en immeuble collectif : imprimé H2 (formulaire n° 6652).
Aujourd'hui, ces déclarations s'effectuent principalement en ligne via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.

Le propriétaire y renseigne les éléments bruts :
La consistance des pièces et la surface réelle des pièces principales et dépendances (garage, cave, terrasse).
Les éléments de confort présents (eau, électricité, W.-C., baignoire, do**he, chauffage central).

2. L'établissement de l'imprimé 6675-M par le fisc
À partir des données déclarées dans le formulaire H1/H2 (et d'éventuels contrôles sur pièces ou sur place), l'agent du cadastre :
Traduit les équipements en équivalences superficielles (m^2 de confort).
Classe le bien dans une des 8 catégories communales.
Rapproche le logement d'un local de référence de la commune.
Applique les coefficients de pondération, le correctif d'ensemble et le tarif au m^2.
L'ensemble de ces étapes et la formule de calcul finale débouchent sur l'édition du document 6675-M (fiche d'évaluation foncière).
Pourquoi la comparaison H1 / 6675-M est-elle utile ?
En cas d'erreur de taxation, croiser sa déclaration initiale (H1/H2) avec la fiche d'évaluation (6675-M) permet de vérifier si l'administration :
A commis une erreur de transcription dans la saisie des surfaces ou des équipements.
A appliqué une catégorie ou un coefficient d'entretien supérieur à ce qui avait été déclaré.

Intégration dans le calcul de la valeur locative
Les équivalences superficielles interviennent à la toute fin de la détermination de la surface globale retenue :
Calcul de la surface pondérée nette (surface réelle du local et des dépendances × coefficients d'importance et correctif d'ensemble).
Addition de la somme des équivalences superficielles.
Obtention de la surface pondérée totale.
"Surface pondérée totale"="Surface pondérée nette"+∑▒"Équivalences superficielles"

& 4) la catégorie :
Votre local est alors intégré à ce que l’administration nomme « la catégorie ».

De quoi s’agit-il ?
Dans la méthode d'évaluation foncière des locaux d'habitation issue de la révision de 1970 (art. 324 G à 324 J de l'annexe III au CGI), la catégorie est le rang attribué à un logement pour traduire son niveau de confort, la qualité de sa construction et son standing.
C'est ce classement qui détermine le tarif au m^2 applicable pour le calcul de la valeur locative.
Il existe une grille des 8 catégories réglementaires
L'administration fiscale répartit l'ensemble des locaux d'habitation en 8 catégories principales selon une nomenclature nationale (art. 324 H, ann. III CGI) :
Catégorie Standing / Caractéristiques principales
1 - Grand luxe Immeuble/maison somptueux, matériaux d'exception, très vastes pièces de réception, nombreux locaux d'hygiène.
2 - Luxe Construction particulièrement soignée, très grande qualité architecturale, distribution très large.
3 - Très confortable Belle apparence, matériaux de très bonne qualité, pièces spacieuses et plusieurs sanitaires.
4 - Confortable Construction de bonne qualité, équipement complet (salle de bains/do**he), agencement fonctionnel.
5 - Assez confortable Construction courante (standing moyen des années 1960-1970), équipement d'hygiène standard.
6 - Ordinaire Construction économique, équipements restreints ou vétustes, pièces plus exiguës.
7 - Particulièrement restreint Matériaux bon marché, absence fréquente de sanitaires ou d'eau courante à l'origine.
8 - Insalubre / Délabré Construction défectueuse ne présentant pas les conditions élémentaires d'habitabilité.
Note : La majorité des logements récents ou rénovés se situent dans les catégories 4, 5 ou 6.
Pour la vérification de cette étape, la vérification de la catégorie vous revient et est importante, car elle conditionne votre taxation ! vérifier votre catégorie (1 à 8) et vérifier la catégorie retenue par le fisc sur la fiche 6675M. Les erreurs sont fréquentes, les immeubles évoluent, classé 5 assez souvent, sans entretien depuis des années, ils peuvent relever de la catégorie 6.

& 5) le local de référence :
Une fois votre local rattaché à une catégorie, l’administration lui attribue un « local de référence »

De quoi s’agit-il ?
Dans la méthode d'évaluation foncière des locaux d'habitation (méthode dite par comparaison ou méthode de 1970, régie par les articles 1496 du CGI et 324 AA à 324 AE de l'annexe III du CGI), le local de référence (ou local-type) est un logement réel choisi dans la commune pour servir de point de comparaison étalon afin de fixer la valeur locative des autres biens.
Pourquoi des locaux de référence ?
Lors de la révision générale des évaluations foncières de 1970, il n'était pas possible d'analyser le marché locatif pour chacun des millions de logements en France.
L'administration fiscale et la Commission Communale des Impôts Directs (CCID) ont donc procédé en deux temps :
Sélectionner des locaux-types représentatifs du marché locatif communal pour chaque catégorie de logement présente dans la commune.
Déterminer la valeur locative au m^2 de ces locaux au 1er janvier 1970 à partir des loyers réels constatés à cette date.
Appliquer ces tarifs d'évaluation aux autres logements de la commune par assimilation ou comparaison.

La Procès-Verbal des Évaluations Foncieres (PV 1510)
L'ensemble des locaux de référence d'une commune est consigné dans un document administratif appelé le Procès-Verbal de la révision foncière (imprimé 1510-MV).
Pour chaque local de référence, le PV précise :
Son numéro de local-type (ex. Local-type n° 12).
Son adresse exacte.
La catégorie dans laquelle il a été classé (de 1 à 8).
Sa surface retenue et ses équipements.
Le loyer annuel constaté au 1er janvier 1970.
Le tarif au m^2 qui en découle pour la catégorie correspondante.

Comment s'utilise le local de référence ?
Lors de la création ou de la réévaluation d'un logement (construction neuve, restructuration), l'agent du cadastre :
Détermine la catégorie du bien à évaluer selon ses caractéristiques (ex. catégorie 4).
Rapproche ce bien du local de référence n° X correspondant à la même catégorie dans le Procès-Verbal de la commune.
Applique au logement à évaluer le tarif au m^2 découlant du loyer de ce local de référence au 01/01/1970.

Où le trouver sur vos documents ?
Sur la fiche d'évaluation 6675-M de votre bien (délivrée par le Service Départemental des Impôts Fonciers - SDIF), le local de référence apparaît à la section "Évaluation" sous les mentions :
N° du local type (ex : Local de référence n° 15).
Tarif au m^2 rattaché à ce local-type.

Note : En cas de contestation de la valeur locative foncière d'un bien, la consultation du Procès-Verbal communal (1510-MV) permet de vérifier si le local de référence choisi pour votre catégorie était réellement représentatif et si le tarif appliqué n'est pas surévalué.

& 6) la valeur locative au m² pondéré :

De quoi s’agit-il ?

Après l’attribution à votre local d’un « local de référence », l’administration dispose de tous les éléments pour calculer exactement la valeur locative de votre local.
Dans la méthode d'évaluation foncière des locaux d'habitation (art. 1496 et suivants du CGI), la valeur locative au m^2 pondéré désigne le tarif unitaire au mètre carré appliqué à la surface pondérée totale de votre logement.
C'est ce tarif unitaire — déterminé à l'origine au 1er janvier 1970 — qui permet de convertir l'ensemble des mètres carrés pondérés d'un bien en une valeur locative brute exprimée en monnaie.

Reprenons l’origine et la fixation de cette valeur au m^2

La valeur locative au m^2 pondéré découle directement du local de référence de la commune retenu pour la catégorie du bien :
En 1970, l'administration fiscale et la CCID ont relevé le loyer annuel réel au 01/01/1970 d'un local-type représentatif de la catégorie (ex. catégorie 4).
Ce loyer 1970 a été divisé par la surface pondérée totale du local-type pour obtenir le tarif communal de base au m^2 de la catégorie concernée :
"Tarif au " m^2 " (1970)"="Loyer annuel réel du local-type au 01/01/1970" /"Surface pondérée totale du local-type"

Passons maintenant du tarif de base 1970 à la valeur actuelle
Pour déterminer la valeur locative retenue chaque année sur vos avis de taxes locales, la valeur locative au m^2 pondéré subit des actualisations successives :
Le tarif de base au m^2 (1970) : C'est le tarif d'origine fixé dans le procès-verbal communal (PV 1510-MV) pour le local-type rattaché.
Les coefficients de revalorisation : Ce tarif de base (ou la valeur locative globale 1970 qui en résulte) est multiplié au fil des ans par :
Des coefficients d'actualisation départementaux ou nationaux.
La revalorisation forfaitaire annuelle votée au niveau national dans la loi de finances (ex. coefficients annuels d'actualisation).

Application dans la formule générale
La valeur locative foncière brute du bien s'obtient ainsi :
"Valeur locative foncière"="Surface pondérée totale"×"Valeur locative au " m^2 " pondéré"
Où la surface pondérée totale inclut :
La surface réelle affectée des coefficients (pondération des pièces secondaires, coefficient d'importance, correctif d'ensemble).
La somme des équivalences superficielles pour les éléments de confort.

& 7 ) Enfin, la comparaison avec la base de calcul qui figure sur votre avis de taxe foncière !

De quoi s’agit-il ?
Pour passer du tarif au "m" ^2 pondéré (fixé en 1970) à la base d'imposition figurant sur votre avis de taxe foncière, l'administration fiscale a appliqué une succession de coefficients de revalorisation, classé votre immeuble dans une catégorie, comparé votre immeuble avec son immeuble de référence et elle procèdera enfin à un abattement forfaitaire.

1. Du tarif au "m" ^2 à la Valeur Locative Brute (VLB 1970) [ & 1 à 6 ]
L'administration fiscale commence par déterminer la valeur locative brute d'origine :
"VLB 1970"="Surface pondérée totale"×"Tarif au " "m" ^2 " pondéré (1970)"

2. De la VLB 1970 à la Valeur Locative Revalorisée [ notre & 7 ]
Pour tenir compte de l'inflation et de l'évolution des loyers depuis 1970, la "VLB 1970" subit deux actualisations successives :
L'actualisation de 1980 : Application d'un coefficient départemental d'actualisation (fixé selon l'évolution des loyers entre 1970 et 1980).
Les revalorisations forfaitaires annuelles : Chaque année, le Parlement vote en Loi de finances un coefficient national de revalorisation (indexé sur l'IPCH — Indice des prix à la consommation harmonisé).
"Valeur Locative Revalorisée"="VLB 1970"×"Coefficient 1980"×"Coefficients annuels (1981 à aujourd'hui)"
Note : C’est cette valeur locative revalorisée qui apparaît dans le détail de votre avis d'imposition.

& 8). ENFIN, LA DERNIERE ETAPE : De la Valeur Locative Revalorisée à la Base d'Imposition.

De quoi s’agit-il ?

Pour la Taxe Foncière sur les propriétés bâties (TFPB), le Code général des impôts (article 1388 du CGI) prévoit un abattement forfaitaire de 50 % destiné à couvrir les frais d'entretien, de réparation, d'assurance et de gestion du bien.

"Base d'imposition (Taxe Foncière)"="Valeur Locative Revalorisée"×50%

C'est cette base d'imposition (ou "base nette") qui est ensuite multipliée par les taux votés par vos collectivités locales (commune, intercommunalité) pour obtenir le montant de votre taxe foncière.

Résumé des documents à demander à votre service des impôts fonciers pour disposer de tous les renseignements indispensables à la vérification de la base de vos impôts fonciers :

Pour un immeuble, ou appartement situé à « cette adresse » et dont la référence cadastrale est » ….. »

‣ 1 ) La déclaration H1 (6650) s’il s’agit d’une maison (imprimé rempli par le propriétaire)
‣ 1bis) La déclaration H2 (6652) s’il s’agit d’un appartement (imprimé rempli par le propriétaire)
‣ 2) Le Procès-Verbal communal (1510-MV) sur lequel figure votre immeuble de référence
‣ 3) L’imprimé 6675M rédigé par l’administration

Remarque : Pour la Taxe d'Habitation (sur les résidences secondaires), l'abattement forfaitaire de 50 % ne s'applique pas ; la base correspond directement à la valeur locative revalorisée (éventuellement diminuée d'abattements pour charges de famille si la commune en appliquait).

Observation :
Notre cabinet SAS HDP est spécialisé dans ces calculs qui, outre la vérification de votre imposition débouchent fréquemment sur des erreurs pour lesquels vous pourrez déposer une réclamation auprès du service des impôts fonciers. Contactez nous au 07.49.53.38.24 ou allez sur notre site : www.consultantfiscal.fr.

Propriétaires de maisons, appartements et autres bâtiments à usage d’habitation. Vérifiez votre taxe foncière.

Etape préalable : demandez à votre centre des impôts fonciers les imprimés 6675 M et H1 – Ces deux imprimés figurent dans votre dossier détenu par le centre des impôts et doivent vous être communiqués sur demande de votre part.
Sans ces imprimés, vous ne pourrez pas vérifier votre taxe foncière.

Avec l’arrivée des nouveaux avis de taxe foncière, nous vous proposons une étude simple qui doit vous permettre de vérifier la base sur laquelle les taux communaux, intercommunaux, taxe sur les ordures ménagères et autres gemapi sont appliqués.
Tous ces organismes et administrations appliquent en effet les taux qu’ils ont votés sur la même base.

Comment est calculée cette base ?
Pour évaluer votre local, l’administration fiscale reprend les éléments suivants.
Les calculs s’enchainent alors selon les & 1 à 8, chaque étape devant être examinée avec attention.

& 1 ) la surface réelle de votre local : (telle qu’elle figure sur le 6675M)
Le nombre de vos pièces
La surface de chaque pièce en m²
Elle obtient ainsi une surface réelle de votre local en m²

& 2 ) l’application du correctif d’ensemble : (telle qu’il figure sur le 6675M)
La surface ainsi obtenue, surface réelle de votre local, est ensuite affectée d’un correctif d’ensemble.
De quoi s’agit-il ?
1. Le coefficient d'entretien
Il apprécie la qualité du gros-œuvre et l'état général de vétusté ou de dégradation du bâtiment (hors réparations locatives intérieures). Il s'échelonne selon un barème légal fixé à l'article 324 Q de l'annexe III au CGI :
1,20 : Bon état
1,10 : Assez bon état
1,00 : État passable
0,90 : État médiocre
0,80 : Mauvais état
2. La situation particulière (et générale) du bien
Il s'agit d'un ajustement (positif ou négatif) destiné à prendre en compte les avantages ou les désagréments liés à l'emplacement exact du logement au sein de la commune ou de son environnement immédiat :
Situation générale : insertion dans le quartier (vue, ensoleillement, proximité des transports ou commerces).
Situation particulière : nuisances directes (bruit de circulation, usine à proximité, vis-à-vis) ou avantages spécifiques.
Note : Les abattements ou majorations de situation s'expriment généralement par des fractions (ex. +0,05 ou -0,10).
Comment s'articule le calcul ?
"Correctif d'ensemble"="Coefficient d'entretien"±"Corrections de situation"
La surface pondérée nette est alors calculée ainsi :
"Surface pondérée nette"="Surface de votre local"
×"Correctif d'ensemble"
NB : à ce stade, vous pourrez vérifier si vous partagez l’appréciation du fisc, vous seul connaissez la qualité du gros-œuvre et l'état général de vétusté ou de dégradation de votre bâtiment.

& 3 ) les équivalences superficielles :
Une fois cette première surface obtenue, l’administration la majore d’un certain nombre de m² qui correspondent à ce qui est appelé « équivalences superficielles ».

De quoi s’agit-il ?
Dans la méthode d'évaluation foncière des locaux d'habitation (méthode de 1970, art. 324 T et 324 U de l'annexe III du CGI), les équivalences superficielles sont une conversion forfaitaire en mètres carrés des éléments de confort et d'équipement présents dans le logement.
Ces mètres carrés sont virtuels et ils sont ajoutés directement à la surface pondérée nette pour refléter la valeur d'usage apportée par les commodités modernes lors de la révision de 1970.
Barème légal des équivalences (art. 324 T, ann. III CGI)
Chaque élément de confort se voit attribuer un nombre fixe de mètres carrés :
Éléments d'équipement / confort Équivalence en m2
Eau courante +4 m^2
Électricité +2 m^2
Gaz +2 m^2
Tout-à-l'égout +3 m^2
W.-C. intérieur +3 m^2 par unité
Baignoire +5 m^2 par unité
Do**he +4 m^2 par unité
Lavabo / Poste d'eau +3 m^2 pour le 1er, +1 m^2 par suivant
Chauffage central +2 m^2 par pièce chauffée (ou élément assimilé)

Pour la vérification de cette étape, les équivalences superficielles, vous aurez besoin de la déclaration H1 (imprimé 6650) pour une maison ou H2 imprimé 6625) pour un appartement.

L'imprimé H1 (ou H2 / ME) constitue la déclaration initiale du contribuable, tandis que l'imprimé 6675-M est la fiche de calcul interne rédigée par l'administration fiscale.
La chronologie administrative
1. Déclaration du contribuable
└── Imprimé H1 (imprimé 6650) / H2 (imprimé 6652) (ou service en ligne "Gérer mes biens immobiliers")
│
▼
2. Traitement par le Centre des Impôts Fonciers (SDIF)
└── Analyse des surfaces, équipements, confort et catégorie
│
▼
3. Édition de la Fiche d'Évaluation
└── Imprimé 6675-M (document récapitulatif du calcul)

1. La déclaration initiale du contribuable
Lors de l'achèvement d'une construction neuve ou de travaux modifiant un bien existant (art. 1406 du CGI) :
Maison individuelle : imprimé H1 (formulaire n° 6650).
Appartement en immeuble collectif : imprimé H2 (formulaire n° 6652).
Aujourd'hui, ces déclarations s'effectuent principalement en ligne via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.

Le propriétaire y renseigne les éléments bruts :
La consistance des pièces et la surface réelle des pièces principales et dépendances (garage, cave, terrasse).
Les éléments de confort présents (eau, électricité, W.-C., baignoire, do**he, chauffage central).

2. L'établissement de l'imprimé 6675-M par le fisc
À partir des données déclarées dans le formulaire H1/H2 (et d'éventuels contrôles sur pièces ou sur place), l'agent du cadastre :
Traduit les équipements en équivalences superficielles (m^2 de confort).
Classe le bien dans une des 8 catégories communales.
Rapproche le logement d'un local de référence de la commune.
Applique les coefficients de pondération, le correctif d'ensemble et le tarif au m^2.
L'ensemble de ces étapes et la formule de calcul finale débouchent sur l'édition du document 6675-M (fiche d'évaluation foncière).
Pourquoi la comparaison H1 / 6675-M est-elle utile ?
En cas d'erreur de taxation, croiser sa déclaration initiale (H1/H2) avec la fiche d'évaluation (6675-M) permet de vérifier si l'administration :
A commis une erreur de transcription dans la saisie des surfaces ou des équipements.
A appliqué une catégorie ou un coefficient d'entretien supérieur à ce qui avait été déclaré.

Intégration dans le calcul de la valeur locative
Les équivalences superficielles interviennent à la toute fin de la détermination de la surface globale retenue :
Calcul de la surface pondérée nette (surface réelle du local et des dépendances × coefficients d'importance et correctif d'ensemble).
Addition de la somme des équivalences superficielles.
Obtention de la surface pondérée totale.
"Surface pondérée totale"="Surface pondérée nette"+∑▒"Équivalences superficielles"

& 4) la catégorie :
Votre local est alors intégré à ce que l’administration nomme « la catégorie ».

De quoi s’agit-il ?
Dans la méthode d'évaluation foncière des locaux d'habitation issue de la révision de 1970 (art. 324 G à 324 J de l'annexe III au CGI), la catégorie est le rang attribué à un logement pour traduire son niveau de confort, la qualité de sa construction et son standing.
C'est ce classement qui détermine le tarif au m^2 applicable pour le calcul de la valeur locative.
Il existe une grille des 8 catégories réglementaires
L'administration fiscale répartit l'ensemble des locaux d'habitation en 8 catégories principales selon une nomenclature nationale (art. 324 H, ann. III CGI) :
Catégorie Standing / Caractéristiques principales
1 - Grand luxe Immeuble/maison somptueux, matériaux d'exception, très vastes pièces de réception, nombreux locaux d'hygiène.
2 - Luxe Construction particulièrement soignée, très grande qualité architecturale, distribution très large.
3 - Très confortable Belle apparence, matériaux de très bonne qualité, pièces spacieuses et plusieurs sanitaires.
4 - Confortable Construction de bonne qualité, équipement complet (salle de bains/do**he), agencement fonctionnel.
5 - Assez confortable Construction courante (standing moyen des années 1960-1970), équipement d'hygiène standard.
6 - Ordinaire Construction économique, équipements restreints ou vétustes, pièces plus exiguës.
7 - Particulièrement restreint Matériaux bon marché, absence fréquente de sanitaires ou d'eau courante à l'origine.
8 - Insalubre / Délabré Construction défectueuse ne présentant pas les conditions élémentaires d'habitabilité.
Note : La majorité des logements récents ou rénovés se situent dans les catégories 4, 5 ou 6.
Pour la vérification de cette étape, la vérification de la catégorie vous revient et est importante, car elle conditionne votre taxation ! vérifier votre catégorie (1 à 8) et vérifier la catégorie retenue par le fisc sur la fiche 6675M. Les erreurs sont fréquentes, les immeubles évoluent, classé 5 assez souvent, sans entretien depuis des années, ils peuvent relever de la catégorie 6.

& 5) le local de référence :
Une fois votre local rattaché à une catégorie, l’administration lui attribue un « local de référence »

De quoi s’agit-il ?
Dans la méthode d'évaluation foncière des locaux d'habitation (méthode dite par comparaison ou méthode de 1970, régie par les articles 1496 du CGI et 324 AA à 324 AE de l'annexe III du CGI), le local de référence (ou local-type) est un logement réel choisi dans la commune pour servir de point de comparaison étalon afin de fixer la valeur locative des autres biens.
Pourquoi des locaux de référence ?
Lors de la révision générale des évaluations foncières de 1970, il n'était pas possible d'analyser le marché locatif pour chacun des millions de logements en France.
L'administration fiscale et la Commission Communale des Impôts Directs (CCID) ont donc procédé en deux temps :
Sélectionner des locaux-types représentatifs du marché locatif communal pour chaque catégorie de logement présente dans la commune.
Déterminer la valeur locative au m^2 de ces locaux au 1er janvier 1970 à partir des loyers réels constatés à cette date.
Appliquer ces tarifs d'évaluation aux autres logements de la commune par assimilation ou comparaison.

La Procès-Verbal des Évaluations Foncieres (PV 1510)
L'ensemble des locaux de référence d'une commune est consigné dans un document administratif appelé le Procès-Verbal de la révision foncière (imprimé 1510-MV).
Pour chaque local de référence, le PV précise :
Son numéro de local-type (ex. Local-type n° 12).
Son adresse exacte.
La catégorie dans laquelle il a été classé (de 1 à 8).
Sa surface retenue et ses équipements.
Le loyer annuel constaté au 1er janvier 1970.
Le tarif au m^2 qui en découle pour la catégorie correspondante.

Comment s'utilise le local de référence ?
Lors de la création ou de la réévaluation d'un logement (construction neuve, restructuration), l'agent du cadastre :
Détermine la catégorie du bien à évaluer selon ses caractéristiques (ex. catégorie 4).
Rapproche ce bien du local de référence n° X correspondant à la même catégorie dans le Procès-Verbal de la commune.
Applique au logement à évaluer le tarif au m^2 découlant du loyer de ce local de référence au 01/01/1970.

Où le trouver sur vos documents ?
Sur la fiche d'évaluation 6675-M de votre bien (délivrée par le Service Départemental des Impôts Fonciers - SDIF), le local de référence apparaît à la section "Évaluation" sous les mentions :
N° du local type (ex : Local de référence n° 15).
Tarif au m^2 rattaché à ce local-type.

Note : En cas de contestation de la valeur locative foncière d'un bien, la consultation du Procès-Verbal communal (1510-MV) permet de vérifier si le local de référence choisi pour votre catégorie était réellement représentatif et si le tarif appliqué n'est pas surévalué.

& 6) la valeur locative au m² pondéré :

De quoi s’agit-il ?

Après l’attribution à votre local d’un « local de référence », l’administration dispose de tous les éléments pour calculer exactement la valeur locative de votre local.
Dans la méthode d'évaluation foncière des locaux d'habitation (art. 1496 et suivants du CGI), la valeur locative au m^2 pondéré désigne le tarif unitaire au mètre carré appliqué à la surface pondérée totale de votre logement.
C'est ce tarif unitaire — déterminé à l'origine au 1er janvier 1970 — qui permet de convertir l'ensemble des mètres carrés pondérés d'un bien en une valeur locative brute exprimée en monnaie.

Reprenons l’origine et la fixation de cette valeur au m^2

La valeur locative au m^2 pondéré découle directement du local de référence de la commune retenu pour la catégorie du bien :
En 1970, l'administration fiscale et la CCID ont relevé le loyer annuel réel au 01/01/1970 d'un local-type représentatif de la catégorie (ex. catégorie 4).
Ce loyer 1970 a été divisé par la surface pondérée totale du local-type pour obtenir le tarif communal de base au m^2 de la catégorie concernée :
"Tarif au " m^2 " (1970)"="Loyer annuel réel du local-type au 01/01/1970" /"Surface pondérée totale du local-type"

Passons maintenant du tarif de base 1970 à la valeur actuelle
Pour déterminer la valeur locative retenue chaque année sur vos avis de taxes locales, la valeur locative au m^2 pondéré subit des actualisations successives :
Le tarif de base au m^2 (1970) : C'est le tarif d'origine fixé dans le procès-verbal communal (PV 1510-MV) pour le local-type rattaché.
Les coefficients de revalorisation : Ce tarif de base (ou la valeur locative globale 1970 qui en résulte) est multiplié au fil des ans par :
Des coefficients d'actualisation départementaux ou nationaux.
La revalorisation forfaitaire annuelle votée au niveau national dans la loi de finances (ex. coefficients annuels d'actualisation).

Application dans la formule générale
La valeur locative foncière brute du bien s'obtient ainsi :
"Valeur locative foncière"="Surface pondérée totale"×"Valeur locative au " m^2 " pondéré"
Où la surface pondérée totale inclut :
La surface réelle affectée des coefficients (pondération des pièces secondaires, coefficient d'importance, correctif d'ensemble).
La somme des équivalences superficielles pour les éléments de confort.

& 7 ) Enfin, la comparaison avec la base de calcul qui figure sur votre avis de taxe foncière !

De quoi s’agit-il ?
Pour passer du tarif au "m" ^2 pondéré (fixé en 1970) à la base d'imposition figurant sur votre avis de taxe foncière, l'administration fiscale a appliqué une succession de coefficients de revalorisation, classé votre immeuble dans une catégorie, comparé votre immeuble avec son immeuble de référence et elle procèdera enfin à un abattement forfaitaire.

1. Du tarif au "m" ^2 à la Valeur Locative Brute (VLB 1970) [ & 1 à 6 ]
L'administration fiscale commence par déterminer la valeur locative brute d'origine :
"VLB 1970"="Surface pondérée totale"×"Tarif au " "m" ^2 " pondéré (1970)"

2. De la VLB 1970 à la Valeur Locative Revalorisée [ notre & 7 ]
Pour tenir compte de l'inflation et de l'évolution des loyers depuis 1970, la "VLB 1970" subit deux actualisations successives :
L'actualisation de 1980 : Application d'un coefficient départemental d'actualisation (fixé selon l'évolution des loyers entre 1970 et 1980).
Les revalorisations forfaitaires annuelles : Chaque année, le Parlement vote en Loi de finances un coefficient national de revalorisation (indexé sur l'IPCH — Indice des prix à la consommation harmonisé).
"Valeur Locative Revalorisée"="VLB 1970"×"Coefficient 1980"×"Coefficients annuels (1981 à aujourd'hui)"
Note : C’est cette valeur locative revalorisée qui apparaît dans le détail de votre avis d'imposition.

& 8). ENFIN, LA DERNIERE ETAPE : De la Valeur Locative Revalorisée à la Base d'Imposition.

De quoi s’agit-il ?

Pour la Taxe Foncière sur les propriétés bâties (TFPB), le Code général des impôts (article 1388 du CGI) prévoit un abattement forfaitaire de 50 % destiné à couvrir les frais d'entretien, de réparation, d'assurance et de gestion du bien.

"Base d'imposition (Taxe Foncière)"="Valeur Locative Revalorisée"×50%

C'est cette base d'imposition (ou "base nette") qui est ensuite multipliée par les taux votés par vos collectivités locales (commune, intercommunalité) pour obtenir le montant de votre taxe foncière.

Résumé des documents à demander à votre service des impôts fonciers pour disposer de tous les renseignements indispensables à la vérification de la base de vos impôts fonciers :

Pour un immeuble, ou appartement situé à « cette adresse » et dont la référence cadastrale est » ….. »

‣ 1 ) La déclaration H1 (6650) s’il s’agit d’une maison (imprimé rempli par le propriétaire)
‣ 1bis) La déclaration H2 (6652) s’il s’agit d’un appartement (imprimé rempli par le propriétaire)
‣ 2) Le Procès-Verbal communal (1510-MV) sur lequel figure votre immeuble de référence
‣ 3) L’imprimé 6675M rédigé par l’administration

Remarque : Pour la Taxe d'Habitation (sur les résidences secondaires), l'abattement forfaitaire de 50 % ne s'applique pas ; la base correspond directement à la valeur locative revalorisée (éventuellement diminuée d'abattements pour charges de famille si la commune en appliquait).

Observation :
Notre cabinet SAS HDP est spécialisé dans ces calculs qui, outre la vérification de votre imposition débouchent fréquemment sur des erreurs pour lesquels vous pourrez déposer une réclamation auprès du service des impôts fonciers. Contactez nous au 07.49.53.38.24 ou allez sur notre site : www.consultantfiscal.fr.

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