Khaled Ayad & Co. Public Accountants And Consultants

ملخص قانون رقم 3 لسنة 2026

بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية
صدر قانون رقم 3 لسنة 2026 بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، متضمنًا حزمة تيسيرات وإعفاءات وضوابط إجرائية جديدة تستهدف تخفيف العبء الضريبي، وتبسيط إجراءات الإقرار والطعن والسداد، مع مراعاة البعد الاجتماعي وتحسين الامتثال الضريبي. وقد أكدت مصلحة الضرائب العقارية دخول التعديلات حيّز التطبيق، مع نشر ملخص رسمي لأبرز آثارها.

أولًا: أبرز التعديلات الجوهرية في القانون

1) رفع حد الإعفاء للوحدة السكنية المتخذة سكناً خاصًا رئيسيًا
تم رفع حد الإعفاء الضريبي للوحدة التي يتخذها المكلف سكناً خاصًا له ولأسرته (الزوج/الزوجة/الأولاد القُصَّر) إلى 100,000 جنيه صافي قيمة إيجارية سنوية، بدلًا من الحد السابق الأقل، بما يحقق حماية اجتماعية أوسع ويؤدي عمليًا إلى خروج نسبة كبيرة من الوحدات السكنية المتوسطة ومحدودة القيمة من نطاق الضريبة. وقد أشارت المصلحة إلى أن هذا الإعفاء يعادل تقريبًا وحدات تصل قيمتها السوقية التقديرية إلى نحو 8 ملايين جنيه في بعض الحالات.

2) تخويل مجلس الوزراء سلطة زيادة حد الإعفاء مستقبلًا
منح التعديل مجلس الوزراء سلطة زيادة حد الإعفاء بحسب الظروف الاقتصادية والتضخم، وهو تعديل مهم من الناحية التشريعية لأنه يخلق مرونة تنظيمية دون الحاجة إلى تعديل قانوني جديد كل مرة ترتفع فيها الأسعار أو تنخفض القوة الشرائية.

ثانيًا: حوافز جديدة للممولين الملتزمين

1) خصم عند تقديم الإقرار في الميعاد
استحدث القانون حافزًا تشجيعيًا للممولين الملتزمين بتقديم الإقرار الضريبي في المواعيد القانونية، على النحو الآتي:
خصم 25% من الضريبة المستحقة على العقارات السكنية
خصم 10% من الضريبة المستحقة على العقارات غير السكنية
وذلك عند تقديم الإقرار خلال المواعيد المحددة قانونًا.

2) خصم إضافي عند السداد تحت حساب الضريبة
أجازت التعديلات خصمًا إضافيًا يصل إلى 5% في بعض حالات السداد تحت حساب الضريبة، وهو ما يمثل توجهًا واضحًا نحو تحفيز السداد المبكر وتقليل المنازعات والتحصيل

ثالثًا: تيسير إجراءات الإقرار الضريبي

1) إقرار واحد بدلًا من إقرارات متعددة
من أهم التسهيلات العملية أن الممول الذي يمتلك أكثر من عقار أصبح بإمكانه تقديم إقرار ضريبي واحد يشمل جميع عقاراته، بدلًا من تقديم إقرار مستقل عن كل وحدة أو عقار على حدة.
وهذا التعديل يُعد مهمًا جدًا من الناحية العملية، خصوصًا للمستثمرين، والشركات، وملاك أكثر من وحدة.

2) التقديم إلى أي مأمورية ضرائب عقارية
بدلًا من التقيد الحرفي بالمأمورية الواقع في دائرتها كل عقار على حدة، أتاحت التعديلات تقديم الإقرار – في الحالات التي تتعلق بتعدد العقارات – إلى أي مأمورية ضرائب عقارية وفق التنظيم الجديد، بما يخفف العبء الإداري ويختصر الإجراءات.

3) الإتاحة الورقية والإلكترونية
دعمت التعديلات التحول الرقمي من خلال إتاحة تقديم الإقرارات ورقيًا أو إلكترونيًا، مع تحديد البيانات الأساسية الواجب تضمينها، وهو تطور مهم في اتجاه التيسير وتقليل الاحتكاك الإداري.

رابعًا: تنظيم جديد لمواعيد تقديم الإقرار

أعادت التعديلات تنظيم مواعيد تقديم الإقرار الضريبي على النحو الآتي:
في حالة الحصر الخمسي: يقدم الإقرار في النصف الثاني من السنة السابقة للحصر.
في حالات الحصر السنوي: يقدم الإقرار حتى نهاية شهر ديسمبر من كل سنة بالنسبة إلى:
العقارات المستجدة
الأجزاء المضافة إلى عقارات سبق حصرها
العقارات التي طرأ على استغلالها أو استعمالها تغيير مؤثر
وهذا التعديل يهدف إلى ضبط دورة الحصر والتقدير وربطها بتوقيتات أوضح وأكثر استقرارًا.

ملاحظة عملية: صدر لاحقًا قرار من وزير المالية بمد فترة تقديم بعض الإقرارات حتى 31/3/2026 في إطار التيسير الانتقالي عند بدء تطبيق المنظومة المعدلة.

خامسًا: تطوير منظومة الحصر والتقدير والطعن

1) فصل لجان الحصر عن لجان الطعن
أبرز ما تضمنته التعديلات – بحسب الشرح الرسمي لمصلحة الضرائب العقارية – هو عدم جواز الجمع بين عضوية لجان الحصر والتقدير وعضوية لجان الطعن، بما يعزز الحياد والشفافية ويحد من تضارب المصالح.

2) حق الطعن للممول خلال 60 يومًا
أكدت التعديلات حق المكلف في الطعن على نتيجة الحصر أو تقدير القيمة الإيجارية خلال 60 يومًا من تاريخ الإخطار.
ويُعد هذا النص من أهم الضمانات الإجرائية، لأنه يرسخ حق الدفاع والمراجعة الإدارية للتقدير قبل استقرار الربط الضريبي.

3) إتاحة الطعن بوسائل إلكترونية
تم إدخال الوسائل الإلكترونية ضمن طرق إيداع الطعن الضريبي على نتائج الحصر أو التقدير، وهو ما يُمثل نقلة عملية مهمة في تقليل الوقت وتبسيط الإجراءات.

سادسًا: ضوابط على إعادة التقدير الدوري

أوضحت مصلحة الضرائب العقارية أن المشروع تضمّن حدًا أقصى لزيادة القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة) عند إعادة التقدير كل خمس سنوات، بما يمنع القفزات الحادة في الضريبة نتيجة تغيرات السوق أو التقدير الإداري، ويحقق قدرًا من الاستقرار والقدرة على التنبؤ للممولين.

سابعًا: إعفاءات وتسويات للفترات السابقة (تيسير انتقالي)

أشارت التقارير البرلمانية إلى أن القانون أجاز – في بعض الحالات الانتقالية – الإعفاء من مقابل التأخير عند سداد أصل دين الضريبة العقارية خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون، بما يهدف إلى تشجيع التسوية الطوعية وإنهاء المديونيات القديمة دون أعباء إضافية.

كما تناولت بعض المصادر شرحًا لفكرة تسوية أوضاع بعض العقارات غير المسجلة بدفاتر الضرائب العقارية عن فترات سابقة وفق ضوابط محددة، وهو ما يدخل ضمن فلسفة “الدمج والتيسير” بدلًا من التركيز على الجزاءات فقط.

ثامنًا: الأثر العملي للقانون على الممولين

بالنسبة للأفراد
نسبة كبيرة من الوحدات السكنية الرئيسية أصبحت خارج نطاق الضريبة فعليًا.
من يمتلك سكنًا خاصًا رئيسيًا فقط قد لا يكون عليه عبء ضريبي إذا كان صافي القيمة الإيجارية في حدود الإعفاء.
الالتزام بتقديم الإقرار في الميعاد أصبح ذو فائدة مالية مباشرة بسبب الخصومات.
بالنسبة للشركات والمستثمرين العقاريين
هناك تبسيط ملحوظ في إدارة الملف الضريبي العقاري.
تعدد الوحدات لم يعد يعني تعددًا مرهقًا في الإقرارات بنفس الدرجة السابقة.
أصبح من الضروري إعادة مراجعة الموقف الضريبي لكل محفظة عقارية للاستفادة من الخصومات والمواعيد الجديدة.
منظومة الطعن أصبحت أكثر قابلية للاستخدام وأكثر عدالة من الناحية الإجرائية.

ملخص قانوني لقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 982 لسنة 2026
بشأن تنظيم العمل عن بُعد خلال شهر أبريل 2026
في إطار التدابير التنظيمية الاستثنائية الهادفة إلى ترشيد استهلاك الطاقة وضمان استمرارية الأعمال والخدمات دون تعطيل، صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 982 لسنة 2026 بشأن تنظيم العمل عن بُعد خلال شهر أبريل 2026، وذلك وفقًا للضوابط والحدود التي حددها القرار. وقد تناولت التغطيات الصحفية الصادرة اليوم بدء التطبيق الفعلي للقرار اعتبارًا من الأحد 5 أبريل 2026، مع الإشارة إلى تشكيل لجنة فنية لمتابعة التنفيذ.

أولًا: نطاق سريان القرار
يسري القرار على المنشآت والجهات الخاضعة لأحكام قانون العمل، ويلتزم أصحاب الأعمال من الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين بتنفيذ أحكامه متى انطبقت عليهم الفئات والأنشطة المحددة بالقرار. وقد ورد في التغطيات المنشورة أن المادة الأولى نصّت على شمول كافة الجهات الخاضعة لقانون العمل، مع إلزام أصحاب الأعمال بتنفيذ أحكامه.

ثانيًا: القاعدة العامة للتطبيق
ألزم القرار الجهات والمنشآت المخاطبة بتطبيق نظام العمل عن بُعد يوم الأحد من كل أسبوع طوال شهر أبريل 2026، وذلك اعتبارًا من يوم الأحد الموافق 5/4/2026 ولمدة شهر، وبشرط جوهري يتمثل في عدم الإخلال بسير العمل أو انتظام تقديم الخدمات. وقد أشارت المصادر المنشورة إلى أن القرار يستهدف تطبيق العمل عن بُعد على العاملين في الحدود التي تسمح بها طبيعة العمل.

ثالثًا: الضابط القانوني الحاكم للتنفيذ
يُفهم من القرار أن الأصل ليس الإعفاء المطلق من الحضور، وإنما إعادة تنظيم أسلوب أداء العمل بالنسبة للوظائف أو المهام التي تقبل التنفيذ عن بُعد، مع بقاء الالتزام على صاحب العمل أو الجهة الإدارية بـ:
تقييم طبيعة النشاط والوظائف القابلة للتطبيق؛
ضمان عدم تعطيل العمليات التشغيلية أو الإنتاجية؛
الحفاظ على مستوى الخدمة المعتاد؛
تنظيم آليات المتابعة والإشراف والرقابة الداخلية.
كما أشارت بعض التغطيات إلى أن التطبيق يتركز عمليًا على الوظائف الإدارية والمكتبية التي يمكن مباشرتها دون حضور فعلي، مثل الموارد البشرية، الحسابات، الخدمات المكتبية، وبعض الأعمال القانونية والاستشارية.

رابعًا: الجهات والأنشطة التي يشملها التطبيق
بحسب ما تداولته الصحف بشأن المادة الثانية من القرار، يطبق نظام العمل عن بُعد خلال شهر أبريل 2026 على عدد من القطاعات والأنشطة التي تسمح طبيعتها بذلك، ومن أبرزها:
قطاع الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات (في غير الأعمال التي تستلزم التواجد الفعلي)
قطاع الخدمات المالية والمحاسبية
قطاع التسويق والإعلام والرقمنة
قطاع الخدمات العقارية
الجهات التي تباشر التعليم أو التدريب عن بُعد
الجمعيات والمؤسسات الأهلية غير الخدمية
مقرات المنظمات النقابية واتحادات العمال واتحادات أصحاب الأعمال
وتجدر الإشارة إلى أن التطبيق يظل مقيدًا دائمًا بشرط عدم الإضرار بسير العمل أو تعطيل الالتزامات الأساسية للمنشأة.

خامسًا: الاستثناءات من تطبيق القرار
استثنى القرار – وفقًا لما نشرته وسائل الإعلام عن نصوصه التنفيذية – القطاعات والأنشطة التي تستلزم بطبيعتها التواجد الفعلي أو ترتبط بخدمات حيوية وأساسية، ومن أهمها:
القطاع الصحي والخدمات الطبية
قطاع النقل
المرافق والبنية التحتية الحيوية، مثل:
الكهرباء
المياه
الصرف الصحي
الغاز الطبيعي
محطات الوقود / البترول
المنشآت الصناعية والإنتاجية
المدارس والجامعات والجهات التعليمية التي تتطلب حضورًا فعليًا
الأنشطة الخدمية المباشرة للجمهور
كما أوردت بعض التغطيات أن بعض الأنشطة داخل القطاعات المشمولة – مثل تشغيل وصيانة البنية التحتية التقنية ومراكز البيانات والدعم الفني المباشر – قد تظل مستثناة متى استلزم الأمر الحضور الفعلي.

سادسًا: الطبيعة القانونية للقرار
من الناحية القانونية، يُعد القرار:
قرارًا تنظيميًا مؤقتًا؛
محدد المدة (خلال شهر أبريل 2026 فقط)؛
استثنائيًا من حيث الزمان والظروف؛
ملزمًا للجهات المخاطبة به في حدود نطاقه الموضوعي والشخصي؛
قابلاً للمراجعة والتقييم بحسب مقتضيات المصلحة العامة وظروف التنفيذ.
كما أفادت التغطيات الصادرة اليوم بأن القرار تضمّن في مادته الخامسة تشكيل لجنة فنية متخصصة برئاسة وزير العمل لمتابعة تنفيذ نظام العمل عن بُعد خلال فترة سريانه، بما يعكس الطابع التنفيذي والرقابي للقرار.

سابعًا: الأثر العملي على أصحاب الأعمال والمنشآت
يلزم القرار أصحاب الأعمال والجهات المخاطبة بما يلي:
مراجعة الهيكل الوظيفي لتحديد الوظائف القابلة للعمل عن بُعد؛
إصدار تنظيم داخلي أو تعميم إداري يحدد الفئات المشمولة وآلية التطبيق؛
تحديد وسائل إثبات الحضور والانضباط والإنتاجية خلال يوم العمل عن بُعد؛
استمرار الالتزام الكامل بالأجر وساعات العمل والالتزامات التعاقدية ما دام العامل يؤدي العمل المكلف به؛
ضمان سرية البيانات وحماية المستندات عند ممارسة العمل خارج مقر المنشأة؛
استبعاد الوظائف الحرجة أو التشغيلية التي يؤدي غيابها إلى تعطل العمل أو الإخلال بالسلامة أو الخدمة.

استكمال المعالجة الضريبية للمخصصات

2️⃣ مخصص البنوك
✔ يُسمح للبنوك بخصم:
المخصصات التي تُكوَّن وفقًا لتعليمات البنك المركزي المصري.
في الحدود التي تقرها مصلحة الضرائب.
3️⃣ مخصص شركات التأمين
✔ تُخصم المخصصات الفنية:
وفقًا لقانون الإشراف والرقابة على التأمين.
وبما يتوافق مع طبيعة نشاط شركات التأمين.
ثالثًا: أمثلة على مخصصات غير قابلة للخصم
❌ مخصص هبوط أسعار الأصول
❌ مخصص النزاعات القضائية
❌ مخصص إعادة الهيكلة
❌ مخصص الصيانة المستقبلية
❌ مخصص مكافآت أو التزامات محتملة غير مؤكدة
➡️ جميعها تُضاف للربح المحاسبي عند التسوية الضريبية.
رابعًا: المعالجة عند استخدام المخصص
🔸 إذا تم استخدام المخصص في الغرض الذي كوِّن من أجله:
لا يُخصم ضريبيًا (لأنه سبق عدم خصمه عند التكوين).
🔸 إذا زاد المخصص عن الحاجة:
يُرد الزائد ويُعد إيرادًا خاضعًا للضريبة.

نتشرف بدعوتكم لحضور المحاضرة المجانية يوم السبت الموافق 31 يناير 2026 مع الأستاذ الدكتور/ رجب محروس الساعة 7:30 مساء بتوقيت القاهرة 8:30 مساء بتوقيت مكة المكرمة وموضوع المحاضرة هو الأركان الشكلية للإقرارات الضريبية وهذا هو رابط الحضور https://meet.google.com/trz-hnkp-faf?authuser=0

المعالجة الضريبية للمخصصات وفقًا لأحكام قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 ولائحته التنفيذية 👇
أولًا: القاعدة العامة
🔹 لا تُعد المخصصات من التكاليف واجبة الخصم ضريبيًا عند تحديد صافي الربح الخاضع للضريبة.
🔹 أي مبلغ يُكوَّن كمخصص يتم إضافته إلى صافي الربح المحاسبي عند إعداد الإقرار الضريبي.
📌 الأساس القانوني
المادة (23) من قانون 91 لسنة 2005.
ثانيًا: الاستثناءات (المخصصات المسموح بخصمها)
استثنى القانون بعض المخصصات وسمح بخصمها في حدود وضوابط محددة، وأهمها:
1️⃣ مخصص الديون المشكوك في تحصيلها
✔ يُخصم ضريبيًا بشرط:
أن يكون الدين مرتبطًا بالنشاط.
سبق إدراجه ضمن الإيرادات الخاضعة للضريبة.
اتخاذ إجراءات جدية للتحصيل.
الالتزام بما ورد بالمعايير المحاسبية ولائحة القانون.
📌 إذا تبيّن لاحقًا تحصيل الدين، يُعد المبلغ إيرادًا خاضعًا للضريبة.

منشور هيئة التامينات الاجتماعية رقم ١ الصادر في ١٨ يناير ٢٠٢٦
إجراءات استخدام التوقيع الإلكتروني لاصحاب الاعمال عبر المنصة الالكترونية للهيئة

المعالجة الضريبية لإهلاكات الأصول طبقًا لأحكام قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 ولائحته التنفيذية ( جزء ثان و ختام )

رابعًا: الإهلاك المعجّل (الحافز الاستثماري)
يجوز خصم إهلاك إضافي بنسبة 30% من تكلفة الآلات والمعدات المستخدمة في النشاط الإنتاجي في سنة الشراء فقط، وذلك بالإضافة إلى الإهلاك السنوي العادي.
⚠️ لا يسري هذا الحافز على:
السيارات الخاصة.
المباني.
الأصول المعنوية.
خامسًا: كيفية حساب الإهلاك الضريبي
يتم الإهلاك على رصيد المجموعة كما يلي:
**رصيد أول المدة
الإضافات خلال السنة
– قيمة الأصول المستبعدة
= رصيد خاضع للإهلاك × نسبة الإهلاك**
سادسًا: استبعاد الأصول
عند بيع أصل من المجموعة، تُخصم القيمة البيعية من رصيد المجموعة.
إذا أصبح رصيد المجموعة صفرًا أو سالبًا، يُعد الفرق إيرادًا خاضعًا للضريبة.
سابعًا: الفرق بين الإهلاك الدفتري والضريبي
البيان
الإهلاك الدفتري
الإهلاك الضريبي
الأساس
معايير المحاسبة المصرية
قانون 91 لسنة 2005
الطريقة
قسط ثابت / متناقص
نظام المجموعات
القبول الضريبي
غير مُلزم
مُلزم
🔹 أي فرق بين الإهلاك الدفتري والضريبي يُعد فرقًا ضريبيًا مؤقتًا عند حساب الوعاء الضريبي.
ثامنًا: نقاط عملية مهمة
لا يجوز إهلاك الأراضي.
يشترط أن يكون الأصل مستخدمًا فعليًا في النشاط.
الإهلاك يُحتسب حتى لو لم يُستخدم الأصل طوال السنة.
المستندات المؤيدة (فواتير أليكترونية) شرط أساسي للقبول الضريبي.

المعالجة الضريبية لإهلاكات الأصول طبقًا لأحكام قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 ولائحته التنفيذية:

أولًا: الأساس القانوني
تنظّم المادة (25) من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 المعالجة الضريبية لإهلاك الأصول، حيث يُعتد بالإهلاك المحسوب وفقًا لأحكام القانون الضريبي وليس بالضرورة الإهلاك الدفتري المحسوب طبقًا لمعايير المحاسبة المصرية.

ثانيًا: نظام الإهلاك الضريبي
يعتمد القانون على نظام الإهلاك المعجّل بنظام المجموعات (Pooling System)، وليس الإهلاك الفردي لكل أصل (مع استثناءات محددة).

ثالثًا: تقسيم الأصول إلى مجموعات الإهلاك
1️⃣ المجموعة الأولى – الأصول المعنوية
مثل: الشهرة، براءات الاختراع، العلامات التجارية.
نسبة الإهلاك: 10% سنويًا من تكلفة الأصل.
2️⃣ المجموعة الثانية – المباني والإنشاءات
عدا الأراضي (غير قابلة للإهلاك).
نسبة الإهلاك: 5% سنويًا من التكلفة.
3️⃣ المجموعة الثالثة – الآلات والمعدات ووسائل النقل والأجهزة
تشمل: الآلات، المعدات، وسائل النقل، الأثاث.
نسبة الإهلاك: 25% سنويًا بطريقة القسط المتناقص
على أساس رصيد المجموعة.
تشمل: اجهزة و برامج الكمبيوتر.
نسبة الإهلاك: 50% سنويًا بطريقة القسط المتناقص على أساس رصيد المجموعة

.........لمعالجة الاهلاكات بقية
--

مَوَاعِيدُ تَقْدِيمِ الإِقْرَارَاتِ الضَّرِيبِيَّةِ
طِبْقًا لِقَانُونِ رَقْمِ (٩١) لِسَنَةِ ٢٠٠٥

الشَّخْصُ الطَّبِيعِيُّ
يَتِمُّ تَقْدِيمُ الإِقْرَارِ الضَّرِيبِيِّ فِي مَوْعِدٍ أَقْصَاهُ ٣١ مَارِسَ مِنْ كُلِّ عَامٍ.

الشَّخْصُ الاِعْتِبَارِيُّ
يَتِمُّ تَقْدِيمُ الإِقْرَارِ الضَّرِيبِيِّ لِلشَّرِكَاتِ وَالمُؤَسَّسَاتِ فِي مَوْعِدٍ أَقْصَاهُ ٣٠ أَبْرِيلَ مِنْ كُلِّ عَامٍ.
أَوْ خِلَالَ أَرْبَعَةِ أَشْهُرٍ مِنْ تَارِيخِ اِنْتِهَاءِ السَّنَةِ المَالِيَّةِ.

الخِتَام
اِحْرِصْ عَلَى الاِلْتِزَامِ بِالمَوَاعِيدِ القَانُونِيَّةِ لِتَجَنُّبِ الغَرَامَاتِ وَالعُقُوبَاتِ.