22/10/2026
🏡🇩🇪 Jedan stan za život, drugi za izdavanje — može li dobar porodični plan da vas približi tom cilju?
U Nemačkoj postoji model poznat kao „Ehegattenschaukel“: jedan supružnik prodaje nekretninu drugom, uz moguće poreske prednosti. 👇
💡 Kako bi izgledala jedna varijanta?
Prvi stan kupiš na svoje ime. Tokom godina otplaćujete kredit i štedite. Kasnije ga prodaš supruzi po tržišnoj ceni, a ona kupovinu finansira kreditom. Od primljenog novca zatvoriš stari dug, a ostatak, uz ušteđevinu, može poslužiti za kupovinu drugog stana i potrebno učešće. U prvom nastavite da živite, drugi izdajete.
✅ Dva važna poreska pravila:
1️⃣ Posle VIŠE od 10 godina, dobit od prodaje privatne nekretnine načelno se ne oporezuje kroz „Spekulationssteuer“ (§ 23 EStG).
2️⃣ Kupovina od supružnika oslobođena je Grunderwerbsteuer — poreza na sticanje nekretnine (§ 3 br. 4 GrEStG). Za ovo ne morate čekati 10 godina!
🏠 Ako ste prvi stan od kupovine koristili isključivo za sopstveno stanovanje, oslobođenje od poreza na dobit može važiti i ranije.
🔑 Gde je dodatna prednost?
Kod klasičnog modela, stan koji supružnik kupuje se IZDAJE: nova kupovna cena može povećati osnovicu za amortizaciju (AfA), samo za deo koji pripada zgradi.
Ako u prvom stanu ostajete da živite, na njega nema tih odbitaka za izdavanje. Kamata na kredit kojim supruga kupuje taj stan ne postaje rashod drugog stana samo zato što tamo uložiš novac od prodaje.
🧮 U računicu uključite novi dug, kamate, notara i zemljišne knjige. Kupovina drugog stana od trećeg lica uobičajeno podleže porezu na sticanje. Oslobođenje pri međusobnoj prodaji nije automatska ušteda u odnosu na kupovinu bez tog prenosa.
✨ Mogućnosti postoje — dobra računica pokazuje koje rade za vašu porodicu!
⚖️ Informativni sadržaj, nije individualni poreski, pravni ili finansijski savet. Pre odluke proverite svoj slučaj sa nemačkim poreskim savetnikom (Steuerberater), notarom i bankom.
💬 Gastarbajteri, šta mislite o ovom modelu kupovine nekretnina u Nemačkoj? Da li biste ga razmotrili? Pišite u komentarima! 👇
