Jiří Moravec - úvěrář a realiťák

15/10/2026

Průměrný byt, který se dnes prodá v Praze, má 74 m². V Českých Budějovicích 79 m². V Ústí 63 m² 📐

Kde lidé kupují největší byty:

🏆 České Budějovice – 79 m²
🥈 Karlovy Vary – 78 m²
🥉 Pardubice – 76 m²
Praha – 74 m²
Brno – 73 m²
Liberec – 73 m²
Hradec Králové – 72 m²
Olomouc – 72 m²
Plzeň – 70 m²
Ostrava – 66 m²
Ústí nad Labem – 63 m²

Co z toho vyčtete? 👇

Čím dražší město, tím menší byty se kupují – lidé sahají po tom, co si dokážou dovolit, ne po tom, co by chtěli. V Ostravě a Ústí zase táhne trh hlavně nabídka menších panelových bytů.

Pro prodávající to znamená jedno: pokud máte byt kolem 70–80 m², jste přesně v tom, co trh nejvíc poptává 🎯 Takový byt se prodává rychleji a s menším vyjednáváním o ceně než malé garsonky nebo velké 4+1.

Pro kupující: nekupujte “”””na dnešek””””. Průměrná domácnost si byt drží 10+ let. Rozdíl mezi 2+kk a 3+kk vás dnes stojí pár set tisíc, ale za pět let s rodinou vás bude stát celé stěhování 📦

Přemýšlíte o prodeji nebo koupi a nevíte, jestli má váš byt tu “”””správnou”””” velikost pro trh? Napište mi do zpráv 💬 řeknu vám, jak na tom jste.

Sledujte mě, ať vám neutečou další data z trhu 🏡

13/10/2026

Písmeno na průkazu energetické náročnosti rozhoduje o tom, kolik vás bude bydlení stát každý měsíc. A většina kupujících ho vůbec neřeší 🤷‍♂️

Co jednotlivé třídy znamenají:

🟢 A – mimořádně úsporná (novostavby s rekuperací, tepelným čerpadlem)
🟢 B – velmi úsporná (kvalitní novostavby, zateplené domy)
🟡 C – úsporná (běžný standard novostaveb posledních let)
🟡 D – méně úsporná (starší zateplené domy, panelové byty po rekonstrukci)
🟠 E – nehospodárná (nezateplené domy, stará okna a kotel)
🔴 F – velmi nehospodárná
🔴 G – mimořádně nehospodárná (starší nezateplené domy, chalupy)

Rozdíl mezi třídou C a G u rodinného domu může znamenat 40 000–80 000 Kč ročně navíc jen za vytápění 🔥 Za 10 let je to cena menšího auta.

Na co si dát pozor 👇
– Prodávající má povinnost vám PENB předložit už při prohlídce, ne až u podpisu.
– Třída G neznamená, že nemovitost nekupovat. Znamená to, že cena musí odrážet náklady na zateplení a výměnu zdroje tepla.
– Banky začínají u nehospodárných nemovitostí přihlížet k energetické třídě i při hypotéce 🏦

Chystáte se koupit byt nebo dům a nevíte, jestli je cena adekvátní stavu? Napište mi do zpráv 💬 projdu s vámi nemovitost a řeknu vám, na co si dát pozor.

12/10/2026

11/10/2026

“Hypotéka, nebo nájem? Srovnání za třicet let v jedné tabulce.

Měsíční náklad
Nájem 20 000 – 26 000 Kč · Hypotéka 25 000 – 30 000 Kč
🔹 Rozdíl zhruba 9 000 Kč měsíčně ve prospěch nájmu

Počáteční kapitál
Nájem 40 000 – 75 000 Kč (kauce) · Hypotéka 20 % kupní ceny

Celkové náklady za 30 let
Nájem 11 – 13 mil. Kč · Hypotéka 11,5 – 13,5 mil. Kč

Riziko
Nájem nízké · Hypotéka vyšší (vývoj úroků a trhu)

A teď to podstatné — hodnota na konci:
Nájem 0 Kč · Hypotéka 8 – 14 mil. Kč 😳

Za třicet let zaplatíte v obou případech skoro to samé. Rozdíl je v tom, co vám zůstane.

Neznamená to, že hypotéka je vždycky lepší. Nájem dává flexibilitu, nižší vstupní náklady a nenese riziko sazeb. Ale ten poslední řádek je důvod, proč se to vyplatí spočítat pro sebe, ne podle průměru. 🎯

📩 Chcete propočet pro svoji situaci? Napište mi.”

07/10/2026

Ptal jsem se lidí na ulici, o kolik podle nich zdražily hypotéky od jara. Většina tipovala špatně 🎤

Realita: v březnu byly sazby nejníž od roku 2022 a všichni čekali další zlevňování. Místo toho se to otočilo a sazby rostou každý měsíc – i když ČNB se svou sazbou ani nehnula.

4,89 % v březnu → 5,51 % dnes.
Víc než půl procentního bodu za půl roku.

U hypotéky 3,5 milionu na 25 let je dnešní splátka 21 500 Kč. V březnu by byla o 1 300 Kč nižší. Za pětiletou fixaci rozdíl necelých 80 tisíc.

Kdo dnes čeká, až sazby “”spadnou zpátky””, sází na něco, co se půl roku neděje. Kdo kupuje, potřebuje hlavně vědět, u které banky a s jakou fixací dostane nejlepší nabídku – rozdíly mezi bankami jsou teď největší za dlouhou dobu.

Napište do komentáře SAZBY a pošlu vám aktuální přehled podle délky fixace 👇

07/10/2026

“Podepsali jste hypotéku v březnu? Gratuluju. Kdo podepisuje dnes, platí každý měsíc víc 📈

V březnu byly sazby nejníž od roku 2022 a vypadalo to, že půjdou dál dolů. Pak se to otočilo. Od té doby rostou každý měsíc – i když ČNB se svou sazbou ani nehnula.

Březen: 4,89 %
Dnes: 5,51 %

Víc než půl procentního bodu za půl roku. Co to znamená v penězích u hypotéky 3,5 milionu na 25 let:

Březen: splátka cca 20 200 Kč
Dnes: splátka 21 500 Kč

Rozdíl 1 300 Kč měsíčně, za pětiletou fixaci necelých 80 tisíc. Jen za to, že jste počkali.

Proto se dnes víc než kdy jindy vyplatí vědět, u které banky a s jakou fixací dostanete nejlepší nabídku – rozdíly mezi bankami jsou teď větší než půl roku zpátky.

Napište do komentáře SAZBY a pošlu vám aktuální přehled sazeb podle délky fixace 👇”

06/10/2026

Dva lidé, stejný příjem, dvě úplně jiné sazby hypotéky. Čím to je? 🏦

Sazba z reklamy a sazba, kterou dostanete vy, jsou dvě různá čísla. O tom vašem rozhodují tři věci:

1️⃣ LTV (loan to value) – kolik si půjčujete vůči hodnotě nemovitosti. Čím víc vlastních peněz, tím nižší sazba. Hranice je typicky 80 %.
2️⃣ Délka fixace – doba, po kterou máte sazbu pevnou. Kratší a delší fixace se dnes cenově liší, a ne vždy platí, že delší = dražší.
3️⃣ Doplňkové produkty – aktivní účet, pojištění schopnosti splácet, pojištění nemovitosti. Za každý z nich banka sazbu sníží. Otázka je, jestli se vám to po součtu vyplatí.

Rozdíl mezi dobře a špatně poskládanou hypotékou je klidně 0,3–0,5 % – u úvěru na 5 milionů to je přes 100 tisíc za jednu fixaci.

Uložte si to, pokud hypotéku plánujete. A pokud ji řešíte teď a chcete vědět, jakou sazbu reálně dostanete vy, napište mi 💬

05/10/2026

Jeden telefonát od spolužačky. Dnes z něj mám přes milion korun 📞

Doporučení jsem za ty roky dostal spoustu. Ale tohle si pamatuju přesně.

Volala mi bývalá spolužačka: její sestra má problém s jednou realitní kanceláří, jestli bych se na to nepodíval. Podíval jsem se.

Z jednoho kontaktu se postupně stalo několik prodejů nemovitostí, pár hypoték a životní pojištění. Všechno v jedné linii – od jedné sestry k další rodině, od rodiny ke známým.

Proč to říkám? Protože nejlepší klienti nepřicházejí z reklamy. Přicházejí od lidí, kterým jste jednou pomohli a kteří vás nemuseli řešit. A ta důvěra se nedá koupit – dá se jen odpracovat.

Pokud znáte někoho, kdo řeší nemovitost, hypotéku nebo nevyhovující realitku, pošlete mu můj kontakt. Rád se podívám 💬

04/10/2026

🏘️ V Německu bydlí ve vlastním méně než polovina lidí. A nikomu to nevadí.

Podíl obyvatel žijících ve vlastním bydlení (zdroj: Eurostat):

🇩🇪 Německo — 47 %
🇦🇹 Rakousko — 54 %
🇩🇰 Dánsko — 61 %
🇫🇷 Francie — 61 %
🇱🇺 Lucembursko — 64 %
🇸🇪 Švédsko — 65 %
🇫🇮 Finsko — 67 %

Česko je přitom kolem 75 % — patříme k zemím, kde je vlastní bydlení normou. 🇨🇿

Proč je to jinde jinak? Nájem tam není provizorium, ale plnohodnotná alternativa. Dlouhodobé smlouvy, regulovaný růst nájemného a silná ochrana nájemníka znamenají, že v nájmu se dá strávit celý život bez pocitu nejistoty.

U nás se říká, že nájem jsou vyhozené peníze. V Německu by se tomu člověk divil. 🤔

Nejde o to, která varianta je správná. Jde o to, že „musíš mít vlastní”” je kulturní zvyk, ne finanční zákon. 🎯

💬 Co myslíte vy — je nájem vyhozené peníze?

01/10/2026

💶 Které evropské domácnosti jsou nejzadluženější? Většina lidí tipne jih. A vedle jak ta jedle.

Měří se to dluhem domácností v poměru k HDP. Evropská komise považuje hranici kolem 55 % za práh, kde začíná riziko — a překračuje ji sedm zemí EU. Všechny leží na severu nebo na západě. 🧭

🥉 Švédsko — přes 70 %
🥈 Dánsko — kolem 84 %
🥇 Nizozemsko — přes 90 % HDP

A kde je Česko? Zhruba na 31 %. To je pod evropským průměrem a nedaleko zemí jako Maďarsko nebo Chorvatsko. Ne uprostřed žebříčku — spíš u jeho spodní hranice. 📉

Takže ne, Češi nejsou zadluženější než zbytek Evropy. Ani zdaleka.

Zajímavější je ale druhá věc: přestože si půjčujeme málo, máme jedno z nejhůř dostupných bydlení v Evropě. Nízké zadlužení tady totiž neznamená, že jsou lidé bohatší. Znamená, že si spousta z nich na vlastní bydlení vůbec nedosáhne. 💸

📩 Chcete celý žebříček? Napište mi do komentáře DLUH a pošlu vám ho.