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Contabilidade para Incorporadoras, Construtoras e Prestadores de Serviços

25/09/2026

A sucessão da sua empresa já está definida?

Muitas famílias empresárias do setor de incorporação e construção civil só pensam nisso quando já é tarde. Mas a sucessão bem planejada vai além de economizar imposto, ela também garante a saúde do negócio e segurança para quem vai continuar à frente dele.

O que mudou: O ITCMD, imposto sobre herança e doação, também faz parte dessa conta. A Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, tornou obrigatória a progressividade das alíquotas em todos os estados e mudou a forma de calcular o valor de quotas e ações: agora vale o preço de mercado, não mais o valor contábil histórico. Essas mudanças dependem de lei de cada estado, mas produzem efeito, no mínimo, a partir de 2027.

Por isso a estrutura societária da empresa importa tanto quanto o planejamento tributário. Uma holding bem desenhada organiza a sucessão com mais previsibilidade, menos conflito entre herdeiros e mais segurança para o negócio continuar.

Na JMS Contabilidade, ajudamos empresas a planejar a sucessão com visão tributária e societária.

Sua empresa já tem essa estrutura pensada?

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24/09/2026

Abrir uma SPE para cada empreendimento virou quase automático no setor. Um dos motivos mais citados sempre foi manter separados o controle de custo e a apuração de crédito por obra, sem misturar projetos diferentes na mesma apuração.

Esse motivo específico já não pesa do mesmo jeito. O Código de Identificação da Obra, previsto no art. 269 da LC 214/2025, vincula os documentos fiscais de aquisição ao cadastro de cada empreendimento. O crédito de IBS e CBS já pode ser apurado por obra, mesmo dentro da mesma pessoa jurídica, sem precisar de uma SPE nova só para isolar essa apuração.

Ponto de atenção: esse motivo específico já não pesa do mesmo jeito, mas os outros motivos que levam a abrir uma SPE continuam de pé. Isolamento de risco patrimonial entre empreendimentos, exigência de financiadores e estrutura de garantias para cada projeto não têm relação com o Código de Identificação da Obra, e continuam pedindo pessoa jurídica própria.

Nenhuma estratégia de estruturação substitui análise individual. Modelagem caso a caso é obrigatória, empreendimento por empreendimento, para alinhar o que faz sentido para cada cliente.

Sua incorporadora já reavaliou, empreendimento por empreendimento, quais desses motivos ainda pesam e quais o Código de Identificação da Obra já cobre?

23/09/2026

Sua incorporadora sabe como a Reforma Tributária afeta os fornecedores que você contrata?

Boa parte das construtoras trabalha com fornecedores optantes pelo Simples Nacional. A Reforma Tributária traz uma decisão estratégica para essas empresas, que também impacta quem as contrata.

Como funciona: O Simples Nacional continua existindo como regime opcional (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025). O optante passa a poder escolher entre manter o recolhimento do IBS e da CBS dentro da sistemática unificada do Simples, sem gerar crédito cheio para quem contrata o serviço, ou migrar essa apuração para o regime regular, permitindo que o contratante aproveite o crédito pleno.

O que isso muda na prática: O regime tributário adotado pelo fornecedor pode afetar diretamente o volume de crédito que a sua incorporadora ou construtora consegue aproveitar sobre aquele serviço contratado.

Vale a pena conversar com os principais fornecedores sobre essa escolha. Ela deixa de ser um detalhe interno deles e passa a ter reflexo direto na apuração de créditos da contratante.

Na JMS Contabilidade, ajudamos construtoras a entender esse impacto na relação com fornecedores optantes pelo Simples Nacional.

Sua construtora já conversou com os fornecedores sobre essa escolha?

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22/09/2026

Contabilidade não é apenas sobre números. É sobre entender o que eles dizem e, principalmente, o que eles permitem decidir.

Neste Dia do Contador, celebramos uma profissão que exige conhecimento técnico, responsabilidade e visão de negócio.

Na JMS, acreditamos que o contador precisa estar ao lado da gestão, transformando informações contábeis em clareza para decisões mais seguras, eficientes e estratégicas.

Porque números bem interpretados não servem apenas para explicar o passado. Eles ajudam a construir o próximo passo.

Hoje, nossa homenagem a todos os contadores que fazem da técnica uma ferramenta para gerar valor e transformar negócios.

Feliz Dia do Contador!

21/09/2026

Quem paga a corretagem também influencia diretamente o direito ao crédito.

A intermediação imobiliária é atividade alcançada pelo regime específico de bens imóveis, com alíquota reduzida em 50% (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 251, 252 e 261). Mas o efeito da corretagem no contrato de incorporação não para na alíquota.

Quando o comprador paga a comissão diretamente, a Lei do Distrato (Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018) dispensa o incorporador de devolver esse valor em caso de rescisão. Só que esse montante não passa pelo caixa da incorporadora, então não gera crédito de IBS e CBS para ela.

Quando é a incorporadora que paga a comissão, ela assume a obrigação de devolver esse valor em um eventual distrato. Em troca, o valor pago entra no crédito financeiro amplo do regime (arts. 47 a 56).

Nenhuma das duas cláusulas é certa ou errada. Uma troca risco de devolução por direito a crédito, a outra faz o caminho inverso.

Na JMS Contabilidade, ajudamos incorporadoras a revisar essa cláusula considerando os dois lados: o comercial e o tributário.

Sua incorporadora sabe qual das duas está no contrato padrão dela?

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18/09/2026

Um investidor pessoa física pode virar contribuinte de IBS e CBS sem perceber.

A regra é de quantidade. Se, no ano anterior, a pessoa física alienou mais de 3 imóveis distintos, ou mais de 1 imóvel construído por ela mesma nos últimos 5 anos, ela passa a ser equiparada a contribuinte do regime regular (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 251 e 263).

O enquadramento também vale dentro do próprio ano. A partir da 4ª alienação, na regra dos 3 imóveis, ou da 2ª, quando o imóvel foi construído pelo próprio vendedor, a equiparação já se aplica ao ano-calendário em curso.

Isso não substitui o Imposto de Renda. O ganho de capital na venda de imóveis continua sendo recolhido normalmente pela pessoa física. IBS e CBS incidem sobre a operação de consumo, e são incidências novas e adicionais, não substitutas do IR.

Para incorporadoras, essa regra importa em duas pontas: orienta o investidor cliente, e ajuda a dimensionar o enquadramento de sócios e familiares que compram e vendem imóveis com regularidade.

Você já contou quantos imóveis alienou este ano?

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17/09/2026

No sistema atual, ao comprar material de construção, basta o fornecedor emitir a nota fiscal para o comprador já poder tomar o crédito de ICMS. Não importa se a nota foi paga ou não.

Com o IBS e a CBS, essa lógica muda: o crédito deixa de nascer da emissão da nota e passa a nascer do pagamento dela. É o que a reforma chama de split payment (LC 214/2025, arts. 31 a 35): o fornecedor destaca o IBS e a CBS na nota, e o recolhimento acontece dentro do próprio pagamento, já feito pelo adquirente. Esse mecanismo ainda não entrou em vigor. O Comitê Gestor do IBS informou, em agosto de 2026, que ele não vai começar em janeiro de 2027 como estava previsto, e ainda não existe uma nova data definida. A lei permite que a adoção seja gradual, com fases facultativas no início, mas isso depende de ato conjunto do Comitê e da Receita Federal, ainda não publicado.

Esse crédito também deixa de ser um lançamento manual da empresa. Ele passa a ser compensado automaticamente com os débitos (LC 214/2025, art. 27), dentro de uma plataforma nacional que ainda está sendo construída. Funciona mais perto de um banco de crédito do que do controle que a maioria das empresas está acostumada a fazer hoje.

Ponto de atenção: Não é mais só o valor da nota, é a nota mais o tributo, pago junto, no mesmo ato.

O crédito deixa de ser uma questão apenas fiscal, de registro, e passa a acompanhar o financeiro real da operação.

A sua empresa já está olhando para o momento do pagamento da nota, ou ainda trata o crédito como algo automático da emissão?

16/09/2026

A Reforma Tributária do Consumo cria uma obrigação de cadastro para todo o setor imobiliário.

Todo imóvel urbano e rural sujeito ao IBS e à CBS passa a ser inscrito no CIB, o Cadastro Imobiliário Brasileiro, integrado ao Sinter (Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, art. 265; Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026, art. 385).

O que muda na prática é o Código de Identificação da Obra. Incorporações e loteamentos passam a ter um código próprio para cada empreendimento (art. 269). Esse código entra nos documentos fiscais de aquisição de material e serviço, e é ele que permite identificar o que pertence a qual obra.

Isso é o que sustenta o crédito por empreendimento. No fornecimento de material pela construtora a quem não é contribuinte do regime regular, a apropriação do crédito de IBS depende de contabilidade de custo por obra ou da referência a esse código no CIB (art. 255, § 5º; art. 365 do regulamento). Fora dessa hipótese específica, a JMS estrutura o ERP por empreendimento, com centro de custo vinculado a esse código: é esse serviço que garante rastreabilidade e controle do crédito por obra.

Seus documentos de aquisição já indicam o código de identificação da obra?

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15/09/2026

A administração e a intermediação imobiliária não caíram num regime diferenciado geral de serviços. Ficaram dentro do mesmo regime específico que rege a venda, a locação e a construção de imóveis.

Na prática: a corretagem segue a mesma lógica de redução aplicada às demais operações do setor, alíquota reduzida em 50% (LC 214/2025, art. 261), a mesma regra que vale para incorporação, loteamento e alienação.

Ponto que passa despercebido: a intermediação imobiliária poderia ter ficado num regime diferenciado geral, junto com os serviços em geral. Ficou dentro do regime específico, junto com a própria operação que ela intermedeia.

Isso não é só uma curiosidade técnica. O regime específico segue a operação, não o rótulo de quem presta o serviço, vale para quem vende, aluga, constrói e também para quem intermedia.

A sua imobiliária já olha para a intermediação como parte do mesmo regime da operação, ou ainda trata isso como um serviço à parte?

14/09/2026

A obra termina, mas a responsabilidade contratual continua.

Em contratos de construção, é comum reter um percentual do valor de cada medição como garantia de execução: um mecanismo de proteção para o contratante, liberado somente depois da entrega e do aceite final do empreendimento.

Essa retenção parece um detalhe do contrato, mas o reflexo é financeiro. O valor retido é receita que a construtora já mediu, mas que ainda não entrou no caixa, porque só entra quando a obra é aceita.

Sem controle desse mecanismo, o risco é ter uma visão distorcida da própria disponibilidade, projetando como caixa livre um valor que, na prática, ainda depende da entrega.

O controle correto trata a garantia retida pelo que ela é: um recurso projetado, ainda não disponível, que precisa aparecer no fluxo de caixa na data em que deixa de estar condicionado.

Na JMS Contabilidade, ajudamos construtoras a estruturar o controle de garantias contratuais de forma integrada à contabilidade e ao fluxo de caixa dos empreendimentos.

Na sua última obra entregue, o valor da garantia retida estava projetado no caixa antes de virar disponível?

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