Taxnually Chartered Accountants, Level 3 1 Chalmers Crescent, Mascot, Sydney (2026)

Kế toán dễ hiểu – giải thích bằng tiếng Việt cho người Việt tại Úc
CONTACT US NOW

06/10/2026

CÓ HOLIDAY HOME HOẶC AIRBNB? TỪ 1 JULY 2026, RENTAL DEDUCTIONS CÓ THỂ KHÔNG CÒN ĐƯỢC CLAIM NHƯ TRƯỚC

Nếu bạn có một property vừa cho thuê ngắn hạn qua Airbnb/Stayz, vừa để gia đình sử dụng vào weekends hoặc holidays, có một thay đổi từ 1 July 2026 khá đáng lưu ý.

ATO đã cập nhật cách áp dụng tax rules đối với “leisure facility” (property được sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng hoặc giải trí), trong đó có thể bao gồm holiday homes.

Điểm cần quan tâm là property phải được sử dụng hoặc giữ để sử dụng chủ yếu nhằm tạo thu nhập từ việc cho thuê thì các chi phí liên quan đến việc sở hữu và sử dụng property mới có thể được claim theo rules này.

Ví dụ, bạn có một holiday home ở coastal area. Trong năm property được đưa lên Airbnb để cho thuê, nhưng gia đình cũng thường xuyên sử dụng vào weekends, Christmas, school holidays hoặc giữ lại những khoảng thời gian đẹp trong năm để sử dụng riêng.

Trước đây nhiều owners thường nghĩ chỉ cần chia expenses giữa rental days và private-use days là được.

Từ 1 July 2026, với property thuộc rules này, vấn đề có thể lớn hơn việc chỉ apportion expenses.

Nếu property không được sử dụng chủ yếu để tạo rental income, một số holding costs như loan interest, council và water rates, strata/body corporate fees, repairs and maintenance có thể không được claim.

Trong khi đó, những chi phí trực tiếp phát sinh để có rental income, chẳng hạn Airbnb/booking fees, advertising và cleaning sau khi khách ở, vẫn có thể được deductible.

Vì vậy, chỉ đưa property lên Airbnb và để trạng thái “available for rent” không có nghĩa là toàn bộ interest và holding costs sẽ tự động trở thành tax deductible.

Nếu property thực tế chủ yếu được sử dụng để tạo rental income và chỉ có một phần private use, deductions vẫn có thể được available, nhưng cần xem xét và apportion phần private use theo rules áp dụng.

Với khách hàng có holiday home hoặc short-term rental property, Taxnually khuyên nên giữ records rõ ràng về ngày thực tế có khách thuê, ngày genuinely available for rent, ngày owner/family sử dụng property và những khoảng thời gian property bị block không cho thuê.

Những records này sẽ ngày càng quan trọng khi accountant cần xác định property thực tế được giữ chủ yếu để tạo rental income hay cho private enjoyment.

Nếu property vừa là investment vừa là nơi gia đình thường xuyên đi nghỉ, đừng đợi đến lúc làm Tax Return mới bắt đầu xem lại calendar của Airbnb.

[ENGLISH]
OWN A HOLIDAY HOME OR AIRBNB? FROM 1 JULY 2026, YOUR RENTAL DEDUCTIONS MAY NOT WORK THE SAME WAY AS BEFORE

If you own a property that is rented through Airbnb or Stayz but is also used by your family for weekends or holidays, there is a change from 1 July 2026 worth knowing about.

The ATO has updated its approach to properties that may be considered a “leisure facility”, which can include holiday homes.

The important issue is whether the property is used or held for use mainly to produce rental income.

For example, you may own a coastal holiday home that is listed on Airbnb during the year, but your family also regularly uses it on weekends, over Christmas, during school holidays, or keeps some of the most desirable periods unavailable for private use.

Many owners may assume this is simply a matter of dividing expenses between rental days and private-use days.

From 1 July 2026, for properties caught by these rules, the issue can go further than simply apportioning the expenses.

If the property is not used mainly to produce rental income, holding costs such as loan interest, council and water rates, strata or body corporate fees, repairs and maintenance may not be deductible.

Direct costs incurred in earning rental income, such as Airbnb or booking fees, advertising and cleaning after guests, may still be deductible.

Simply listing a property on Airbnb and making it “available for rent” therefore does not automatically make all of the property's interest and holding costs tax deductible.

Where the property is genuinely used mainly to produce rental income and there is only some private use, deductions may still be available, subject to the appropriate adjustment for private use.

For clients with holiday homes or short-term rental properties, Taxnually recommends keeping clear records of actual rental dates, periods when the property was genuinely available for rent, dates used by the owner or family, and periods blocked out from rental.

Those records will become increasingly important when determining whether the property was genuinely held mainly to produce rental income.

If your property is both an investment and somewhere your family regularly holidays, don't wait until Tax Return time to start reconstructing your Airbnb calendar.

--------------------------------------
Taxnually Chartered Accountants
𝗟𝗲𝘀𝘀 𝗧𝗮𝘅 𝗦𝘁𝗿𝗲𝘀𝘀 - 𝗕𝗲𝘁𝘁𝗲𝗿 𝗕𝗼𝘁𝘁𝗼𝗺 𝗟𝗶𝗻𝗲
[Vietnamese] Kế toán dễ hiểu – giải thích bằng tiếng Việt cho người Việt tại Úc
📞 Josh Pham CA
📱 0490 11 79 79
✉️ [email protected]
🌐 https://taxnually.com.au

01/10/2026

NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI BỊ PHẠT $508K, ATO ĐÃ BUỘC BÁN 111 BẤT ĐỘNG SẢN

Một nhà đầu tư nước ngoài vừa bị Federal Court phạt $508,000 vì không thực hiện đúng điều kiện khi được chấp thuận mua đất residential tại Úc.

Cá nhân này mua một miếng đất trống tại Victoria vào năm 2011 và được approval để mua với điều kiện phải xây nhà trên miếng đất trong vòng 4 năm. Tuy nhiên, sau thời gian quy định, đất vẫn để trống và ATO sau đó đã đưa vụ việc ra Federal Court.

Trong quá trình xử lý vụ việc, ATO cũng đã xin lệnh đóng băng property.

Theo ATO, chương trình kiểm tra foreign investment đến nay đã xử lý 217 trường hợp vi phạm, trong đó có 111 residential properties đã bị buộc phải bán.

Điểm cần lưu ý đối với người nước ngoài mua property tại Úc là khi được approval để mua, approval đó có thể đi kèm với những điều kiện vẫn phải tiếp tục thực hiện sau khi mua property.

Ví dụ, đối với vacant residential land, có thể có điều kiện yêu cầu phải xây nhà trong một khoảng thời gian nhất định.

Nếu trước đây bạn đã mua property tại Úc với tư cách foreign person, đặc biệt là mua đất trống nhưng đến nay vẫn chưa xây nhà, nên kiểm tra lại approval ban đầu và các conditions đi kèm để xem mình còn nghĩa vụ nào cần phải thực hiện hay không.

Thông tin trên chỉ mang tính chất chung. Foreign investment requirements sẽ tùy thuộc vào người mua, loại property và conditions cụ thể của từng approval.

Xem Link bài gốc ở phần comment bên dưới 👇👇

[ENGLISH]
FOREIGN BUYER FINED $508K AS ATO FORCES 111 PROPERTY SALES

A foreign investor has been fined $508,000 by the Federal Court after failing to comply with the conditions attached to the purchase of vacant residential land in Australia.

The investor purchased vacant land in Victoria in 2011 and was given approval to buy the property on the condition that a home was built on the land within four years. However, the land remained vacant after the required timeframe and the ATO eventually took the matter to the Federal Court.

The ATO also obtained freezing orders over the property during the proceedings.

According to the ATO, its foreign investment compliance program has dealt with 217 breaches, including 111 residential properties that have been forced to be sold.

For foreign buyers, the important point is that approval to purchase property in Australia can come with conditions that still need to be followed after the purchase.

For example, if a foreign investor is approved to purchase vacant residential land, there may be a condition requiring a home to be built within a certain period.

If you have previously purchased property in Australia as a foreign person, particularly vacant land that has not yet been developed, it may be worth checking the original approval and the conditions attached to it.

General information only. Foreign investment requirements depend on the purchaser, the property and the conditions of the particular approval.

Link to the original article in the comments below 👇👇

-------------------------------------
Taxnually Chartered Accountants
𝗟𝗲𝘀𝘀 𝗧𝗮𝘅 𝗦𝘁𝗿𝗲𝘀𝘀 - 𝗕𝗲𝘁𝘁𝗲𝗿 𝗕𝗼𝘁𝘁𝗼𝗺 𝗟𝗶𝗻𝗲
[Vietnamese] Kế toán dễ hiểu – giải thích bằng tiếng Việt cho người Việt tại Úc
📞 Josh Pham CA
📱 0490 11 79 79
✉️ [email protected]
🌐 https://taxnually.com.au

29/09/2026

MUA XE ĐỨNG TÊN COMPANY THÌ CÓ ĐƯỢC CLAIM 100% KHÔNG?

Đây là câu hỏi Taxnually gặp khá thường xuyên, đặc biệt khi business owner đang tính mua xe mới và muốn biết mua dưới tên cá nhân hay company sẽ tốt hơn về tax.

Nhiều người nghĩ rằng nếu company trả tiền mua xe, invoice đứng tên company và xe cũng đăng ký dưới tên company, thì toàn bộ giá xe và các chi phí liên quan sẽ được claim 100%.

Việc xe đứng tên company chỉ là một phần. Tax treatment còn phụ thuộc vào xe được sử dụng như thế nào, có private use hay không, GST, depreciation và FBT.

Ví dụ, company mua một chiếc xe $80,000 để director đi gặp khách hàng và đi công việc, nhưng đồng thời cũng lái xe về nhà, đi shopping hoặc sử dụng vào cuối tuần. Company có thể claim các deductions liên quan theo rules áp dụng, nhưng phần private use của director có thể làm phát sinh Fringe Benefits Tax – FBT (thuế đối với một số benefits company cung cấp cho employee hoặc director).

Logbook cũng là một phần quan trọng mà business owners nên chuẩn bị ngay từ khi bắt đầu sử dụng xe.

Nếu sử dụng logbook để xác định tỷ lệ business use, thông thường cần giữ logbook trong ít nhất 12 tuần liên tục, và khoảng thời gian này phải phản ánh tương đối đúng cách chiếc xe được sử dụng. Cần record các trips, mục đích chuyến đi, odometer đầu và cuối chuyến và số kilometres đã đi. Một logbook hợp lệ thường có thể sử dụng trong 5 năm, trừ khi cách sử dụng xe thay đổi đáng kể.

Một điểm nữa cần lưu ý là company mua một chiếc xe $80,000 không có nghĩa là toàn bộ $80,000 sẽ được claim ngay trong năm đó để giảm taxable profit. Xe là một asset, nên số deduction được claim còn phụ thuộc vào depreciation rules. Với passenger vehicles, car limit cũng có thể giới hạn depreciation và GST credit được claim.

ATO hiện cũng đang tiếp tục chương trình motor vehicle data-matching. Đối với xe mới đăng ký hoặc chuyển nhượng có purchase price hoặc market value từ $10,000 trở lên, ATO có thể nhận dữ liệu từ các cơ quan đăng ký xe.

Dữ liệu được thu thập khá chi tiết, có thể bao gồm purchase/sale price, market value, registration details, địa chỉ nơi xe được giữ và intended use. ATO dự kiến chương trình này sẽ thu thập thông tin liên quan đến khoảng 2.5 triệu individuals mỗi financial year.

Việc này không có nghĩa là cứ mua xe trên $10,000 thì sẽ bị ATO audit. Tuy nhiên, nó cho thấy ATO có khá nhiều thông tin để đối chiếu với những gì business khai trên BAS và Tax Return.

Nếu đang tính mua một chiếc xe có giá trị lớn cho business, Taxnually thường khuyên khách hàng trao đổi với accountant trước khi mua, đặc biệt nếu việc mua xe có liên quan đến tax planning.

Khi đó, câu hỏi không chỉ là “mua dưới tên company có claim được không?”, mà cần xem luôn claim được bao nhiêu, business/private use là bao nhiêu, logbook cần chuẩn bị thế nào, có FBT không và GST/depreciation sẽ được xử lý ra sao.

[ENGLISH]
BUYING A VEHICLE THROUGH YOUR COMPANY — CAN YOU CLAIM 100%?

This is a question Taxnually comes across quite often, particularly when a business owner is considering a new vehicle and wants to know whether it is better to purchase it personally or through the company.

A common assumption is that if the company pays for the vehicle, the invoice is in the company's name and the vehicle is registered to the company, the full purchase price and related costs can be claimed.

Having the vehicle in the company's name is only one part of the tax treatment. You also need to consider how the vehicle is used, any private use, GST, depreciation and FBT.

For example, a company may purchase an $80,000 vehicle that a director uses to visit clients and for other business travel, but the director also drives it home, goes shopping and uses it on weekends. The company may be entitled to deductions under the relevant rules, but the director's private use can potentially give rise to Fringe Benefits Tax (FBT).

A logbook is also an important part of the records that business owners should consider from the time they start using the vehicle.

Where a logbook is used to establish the business-use percentage, it generally needs to cover at least 12 continuous weeks and be representative of the vehicle's normal use. Records include journeys, their purpose, opening and closing odometer readings and kilometres travelled. A valid logbook can generally be used for five years, unless the vehicle's usage changes materially.

Another point to keep in mind is that a company spending $80,000 on a vehicle does not mean the entire $80,000 can immediately be claimed to reduce taxable profit in that year. A vehicle is an asset, so the deduction available depends on the applicable depreciation rules. For passenger vehicles, the car limit can also restrict the depreciation deduction and GST credit available.

The ATO is also continuing its motor vehicle data-matching program. For vehicles newly registered or transferred with a purchase price or market value of $10,000 or more, the ATO can receive information from motor vehicle registration authorities.

The data collected can be quite detailed, including purchase or sale price, market value, registration details, garage address and intended use. The ATO expects the program to collect information relating to around 2.5 million individuals each financial year.

This does not mean purchasing a vehicle worth more than $10,000 will automatically lead to an ATO audit. It does, however, show how much information the ATO may have available to compare against what a business reports in its BAS and Tax Return.

If you are considering a significant vehicle purchase for your business, Taxnually generally recommends discussing it with your accountant before making the purchase, particularly where tax planning is part of the decision.

The question is not simply “Can I claim it if I buy it through the company?” You should also consider how much can be claimed, the business/private-use percentage, what logbook records are required, whether FBT applies, and how GST and depreciation will be treated.

--------------------------------------
Taxnually Chartered Accountants
𝗟𝗲𝘀𝘀 𝗧𝗮𝘅 𝗦𝘁𝗿𝗲𝘀𝘀 - 𝗕𝗲𝘁𝘁𝗲𝗿 𝗕𝗼𝘁𝘁𝗼𝗺 𝗟𝗶𝗻𝗲
[Vietnamese] Kế toán dễ hiểu – giải thích bằng tiếng Việt cho người Việt tại Úc
📞 Josh Pham CA
📱 0490 11 79 79
✉️ [email protected]
🌐 https://taxnually.com.au

25/09/2026

MUA INVESTMENT PROPERTY CHUNG HAI VỢ CHỒNG, NGƯỜI INCOME CAO HƠN CÓ THỂ CLAIM HẾT RENTAL LOSS KHÔNG?

Đây là câu hỏi Taxnually gặp khá thường xuyên, đặc biệt khi income của hai vợ chồng chênh lệch nhiều.

Ví dụ, chồng income $180,000, vợ $60,000 và cùng mua một investment property đang negative gearing.

Vì người chồng đang ở tax bracket cao hơn, nhiều người nghĩ đến cuối năm có thể để chồng claim 80% hoặc 100% rental loss để giảm tax nhiều hơn.

Thông thường là không.

Nếu property được sở hữu 50/50, rental income và expenses về cơ bản cũng phải được chia 50/50 theo legal ownership (tỷ lệ sở hữu pháp lý). Không thể đến lúc làm Tax Return rồi tự chọn chia 80/20 hoặc 100/0 chỉ vì một người có income cao hơn.

Ngay cả khi một người thực tế trả mortgage hoặc phần lớn expenses của property, điều đó cũng không tự động thay đổi tỷ lệ rental income và deductions được khai trên Tax Return.

Nếu property được mua theo tenants in common (đồng sở hữu theo tỷ lệ xác định), ví dụ 70/30, thì rental income và expenses thông thường sẽ được phân bổ theo tỷ lệ ownership đó.

Negative gearing rules sẽ thay đổi từ 1 July 2027, nhưng từ nay đến thời điểm đó, rules hiện tại vẫn áp dụng. Đối với investment properties đã được sở hữu trước 7:30pm ngày 12 May 2026, negative gearing hiện tại được grandfathered và tiếp tục áp dụng cho đến khi property được bán.

Nếu mua một established property sau thời điểm trên, bạn vẫn có thể áp dụng negative gearing theo rules hiện tại cho đến 30 June 2027. Từ 1 July 2027, rental loss của những properties này về cơ bản sẽ chỉ được offset với residential property income và có thể carry forward, thay vì claim against salary hoặc những income khác như hiện nay. Eligible new builds sẽ có treatment khác và vẫn có thể tiếp tục negative gearing.

Vì vậy, ownership vẫn là một vấn đề đáng cân nhắc trước khi mua property, đặc biệt khi income của hai vợ chồng chênh lệch đáng kể.

Tuy nhiên, không nên chọn tỷ lệ ownership chỉ vì muốn claim negative gearing nhiều hơn cho người income cao. Cũng cần cân nhắc future income, CGT khi bán property, asset protection, estate planning và kế hoạch giữ property lâu dài.

Nếu property đã settlement và ownership đã là 50/50, việc thay đổi ownership sau đó cũng không đơn giản như thay một con số trên Tax Return - có thể phát sinh CGT, stamp duty và legal costs tùy trường hợp.

Nếu đang chuẩn bị mua investment property chung với vợ/chồng, đây là một trong những việc nên trao đổi với accountant và solicitor trước khi ký hoặc settlement, thay vì đợi đến cuối năm mới hỏi ai nên claim rental loss.

BUYING AN INVESTMENT PROPERTY TOGETHER - CAN THE HIGHER-INCOME SPOUSE CLAIM ALL THE RENTAL LOSS?

This is a question Taxnually comes across quite often, particularly where there is a significant difference between the incomes of two spouses.

For example, one spouse earns $180,000 and the other earns $60,000, and they purchase a negatively geared investment property together.

Because the higher-income spouse is in a higher tax bracket, it may seem attractive to allocate 80% or even 100% of the rental loss to that person.

Generally, you cannot simply choose the percentage at tax time.

If the property is legally owned 50/50, the rental income and expenses generally also need to be allocated 50/50 according to the legal ownership.

Even if one spouse actually pays the mortgage or most of the property expenses, that does not automatically change how the rental income and deductions are allocated for tax purposes.

Where a property is held as tenants in common, for example 70/30, the rental income and expenses will generally follow those ownership percentages.

Negative gearing rules will change from 1 July 2027, but the current rules continue to apply until then. Investment properties already held before 7:30pm AEST on 12 May 2026 are grandfathered and can continue under the existing negative gearing arrangements until the property is sold.

If you acquire an established property after that time, the current negative gearing rules can still apply until 30 June 2027. From 1 July 2027, losses on these properties will generally only be available against residential property income and can be carried forward, rather than being deducted against salary or other income. Eligible new builds receive different treatment and can continue to access negative gearing.

This is why ownership should still be considered before purchasing the property, particularly where spouses have significantly different incomes.

However, tax savings from negative gearing should not be the only consideration. Future income, CGT when the property is eventually sold, asset protection, estate planning and the longer-term plan for the property may also be relevant.

And if the property has already settled with 50/50 ownership, changing the ownership later is not simply a matter of changing a percentage on the Tax Return - CGT, stamp duty and legal costs may need to be considered depending on the circumstances.

If you are planning to purchase an investment property with your spouse, this is something worth discussing with your accountant and solicitor before signing or settlement, rather than at the end of the financial year.

--------------------------------------
Taxnually Chartered Accountants
𝗟𝗲𝘀𝘀 𝗧𝗮𝘅 𝗦𝘁𝗿𝗲𝘀𝘀 - 𝗕𝗲𝘁𝘁𝗲𝗿 𝗕𝗼𝘁𝘁𝗼𝗺 𝗟𝗶𝗻𝗲
[Vietnamese] Kế toán dễ hiểu – giải thích bằng tiếng Việt cho người Việt tại Úc
📞 Josh Pham CA
📱 0490 11 79 79
✉️ [email protected]
🌐 https://taxnually.com.au

22/09/2026

LÀM CONTRACTOR? ATO CÓ THỂ ĐÃ BIẾT MỘT PHẦN INCOME CỦA BẠN TRƯỚC KHI BẠN LODGE TAX RETURN

Nếu bạn đang làm contractor trong các ngành như IT, construction, cleaning, courier, road freight hoặc security, có một thay đổi trong năm tài chính này khá đáng lưu ý.

Các business trong một số ngành nhất định phải lodge Taxable Payments Annual Report – TPAR (báo cáo các khoản tiền đã trả cho contractors) cho ATO.

Khi business trả tiền cho contractor, TPAR sẽ report thông tin của contractor và các khoản đã thanh toán trong năm, bao gồm tên, ABN, địa chỉ, tổng số tiền đã trả và phần GST.

Ví dụ, bạn làm IT contractor cho một công ty và trong năm công ty đó trả cho bạn tổng cộng $110,000, bao gồm $10,000 GST. Khi công ty lodge TPAR, ATO có thể nhận được thông tin về ABN của bạn và số tiền $110,000 đã được report là contractor payments.

Vì vậy, đến lúc làm Tax Return, ATO có thể đã có thông tin về một phần business income của bạn từ chính những businesses đã thuê và trả tiền cho bạn.

Từ năm tài chính này, ATO bắt đầu sử dụng dữ liệu TPAR để pre-fill vào Tax Return cho khoảng 700,000 sole traders và individuals in business, với tổng contractor payments khoảng $21 billion.

Pre-fill giúp việc kiểm tra income thuận tiện hơn, nhưng số tiền ATO có không nhất thiết là toàn bộ business income của bạn.

Bạn có thể làm việc cho nhiều customers khác nhau, trong đó có những customers không phải report qua TPAR. Số tiền được pre-fill cũng nên được đối chiếu lại với invoices, bank transactions và accounting records để đảm bảo income được khai đúng và không bị khai trùng.

Đây cũng là một ví dụ khá rõ về việc ATO hiện có thể nhận thông tin từ nhiều nguồn khác nhau để đối chiếu với Tax Return. Với contractors, việc giữ invoices và business records đầy đủ trong năm ngày càng quan trọng, thay vì đến cuối năm mới bắt đầu cộng lại mình đã nhận bao nhiêu tiền từ từng customer.

[ENGLISH]
WORKING AS A CONTRACTOR? THE ATO MAY ALREADY KNOW SOME OF YOUR INCOME BEFORE YOU LODGE YOUR TAX RETURN

If you work as a contractor in industries such as IT, construction, cleaning, courier, road freight or security, there is a change this financial year worth knowing about.

Businesses in certain industries are required to lodge a Taxable Payments Annual Report (TPAR) with the ATO, reporting payments they have made to contractors.

The TPAR includes details about the contractor and payments made during the year, including the contractor's name, ABN, address, total amount paid and GST.

For example, if you work as an IT contractor for a company and it pays you $110,000 during the year, including $10,000 GST, the company may report your ABN and the $110,000 contractor payment to the ATO through its TPAR.

So by the time you prepare your Tax Return, the ATO may already have information about some of your business income directly from the businesses that engaged and paid you.

From this financial year, the ATO is starting to use TPAR information to pre-fill Tax Returns for around 700,000 sole traders and individuals in business, covering approximately $21 billion in contractor payments.

Pre-fill can make it easier to check your income, but the amount the ATO has is not necessarily your complete business income.

You may work for other customers whose payments are not reported through TPAR. The pre-filled information should also be checked against your invoices, bank transactions and accounting records to make sure your income is reported correctly and not duplicated.

This is also a good example of how the ATO can now receive information from different sources and match it against Tax Returns. For contractors, keeping complete invoices and business records throughout the year is becoming increasingly important, rather than trying to work out how much you received from each customer at tax time.

--------------------------------------
Taxnually Chartered Accountants
𝗟𝗲𝘀𝘀 𝗧𝗮𝘅 𝗦𝘁𝗿𝗲𝘀𝘀 - 𝗕𝗲𝘁𝘁𝗲𝗿 𝗕𝗼𝘁𝘁𝗼𝗺 𝗟𝗶𝗻𝗲
[Vietnamese] Kế toán dễ hiểu – giải thích bằng tiếng Việt cho người Việt tại Úc
📞 Josh Pham CA
📱 0490 11 79 79
✉️ [email protected]
🌐 https://taxnually.com.au

17/09/2026

LUẬT CGT MỚI: CÓ INVESTMENT PROPERTY? CÓ CẦN PHẢI VALUATION TRƯỚC 1 JULY 2027 KHÔNG?

Gần đây có khá nhiều bài viết về việc property investors đang chuẩn bị valuation trước khi CGT rules mới bắt đầu từ 1 July 2027. Một số property valuers cũng dự đoán năm sau sẽ rất bận vì nhiều investors muốn xác định market value của property tại thời điểm chuyển đổi.

Với các khách hàng đang giữ investment property, Taxnually nghĩ đây là việc nên biết và chuẩn bị, nhưng hiện tại chưa cần vội đi valuation.

Lý do valuation được quan tâm là từ 1 July 2027, cách tính CGT sẽ thay đổi. Phần capital gain phát sinh trước ngày này vẫn giữ CGT discount 50% theo rules hiện tại, trong khi phần gain phát sinh sau đó sẽ chuyển sang rules mới dựa trên inflation-adjusted cost base và minimum tax rate 30%.

Ví dụ: cá nhân mua investment property nhiều năm trước với giá $600,000 và đến July 2027 property đã có market value khoảng $1.2 million. Nếu vài năm sau bán với giá $1.5 million, phần capital growth trước và sau 1 July 2027 sẽ không còn được tax theo cùng một cách.

Vì vậy, đối với những property đã giữ lâu năm và có capital gain lớn, market value tại thời điểm chuyển đổi có thể trở thành một record rất quan trọng cho CGT calculation sau này.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là phải valuation ngay hôm nay hoặc nhất thiết phải có valuer đến property đúng ngày 1 July 2027.

Property valuers cho biết retrospective valuation (định giá lại property tại một thời điểm trong quá khứ) là khá phổ biến. Valuation cũng có thể được chuẩn bị quanh thời điểm July 2027 khi đã có đủ comparable sales để support market value. Nhưng nếu để 5-10 năm sau mới quay lại tìm evidence thì công việc có thể khó và tốn kém hơn.

Nếu là khách hàng của Taxnually, lời khuyên hiện tại khá đơn giản:

👉 Hiện tại chưa cần vội đi valuation. Nhưng nếu đang giữ investment property có unrealised capital gain đáng kể, Taxnually sẽ đưa việc review valuation vào tax planning trước 1 July 2027.

👉 Trong thời gian này, nên kiểm tra lại và giữ đầy đủ purchase contract, settlement statement, stamp duty, legal fees, renovation và capital improvement costs. Đừng chỉ tập trung vào valuation mà quên những documents này - chúng cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến CGT sau này.

👉 Và một điểm cuối cùng: sẽ có hai lựa chọn để định giá nhà đầu tư - sử dụng công thức mặc định của ATO hoàn toàn miễn phí, hoặc sử dụng professional valuation từ Certified Practising Valuer (CPV), với chi phí có thể lên đến khoảng $1,400.

Nếu chọn professional valuation, valuation cần phản ánh market value thực tế của property và có market evidence phù hợp để support, bao gồm các comparable sales (các giao dịch mua bán property tương đương).

Vẫn còn thời gian để chuẩn bị. Với những property đã giữ 10–20 năm, làm records cho đúng từ bây giờ sẽ dễ hơn rất nhiều so với đợi đến năm bán property mới bắt đầu tìm lại mọi thứ.

[ENGLISH]

NEW CGT RULES: OWN AN INVESTMENT PROPERTY? DO YOU NEED A VALUATION BEFORE 1 JULY 2027?

There has been quite a bit of discussion recently about property investors preparing valuations ahead of the new CGT rules commencing from 1 July 2027. Some property valuers are also expecting to be very busy next year as investors look to establish the market value of their properties around the transition date.

For clients holding investment properties, Taxnually's view is that this is something worth knowing about and preparing for, but there is no need to rush into obtaining a valuation just yet.

The reason valuations are getting attention is that the way CGT is calculated will change from 1 July 2027. Capital gains accruing before this date will retain the existing 50% CGT discount treatment, while gains accruing after this date will move to the new rules based on an inflation-adjusted cost base and a minimum 30% tax rate.

For example, you may have purchased an investment property many years ago for $600,000, and by July 2027 the property has a market value of around $1.2 million. If you later sell it for $1.5 million, the capital growth before and after 1 July 2027 will no longer receive the same tax treatment.

For properties that have been held for many years and already have significant capital gains, the market value around the transition date could therefore become an important record for the future CGT calculation.

However, this does not mean you need to arrange a valuation today or have a valuer attend the property on exactly 1 July 2027.

Property valuers have noted that retrospective valuations (valuing a property as at an earlier date) are quite common. A valuation may also be prepared around July 2027 when there are sufficient comparable sales to support the market value. However, if you wait another 5-10 years before trying to establish the July 2027 value, the process may become more difficult and potentially more expensive.

For Taxnually clients, the advice at this stage is fairly simple:

👉There is no need to rush into obtaining a valuation just yet. However, if you are holding an investment property with a significant unrealised capital gain, Taxnually will look at the need for a valuation as part of tax planning before 1 July 2027.

👉In the meantime, make sure you retain your purchase contract, settlement statement, stamp duty, legal fees, and records of renovations and capital improvement costs. Don't focus only on the valuation and forget about these documents — they can also have a direct impact on your future CGT calculation.

👉And one final point: investors will have two options - use the ATO default formula at no cost, or obtain a professional valuation from a Certified Practising Valuer (CPV), which may cost up to around $1,400. If you choose a professional valuation, it should reflect the property’s market value and be supported by appropriate market evidence, including comparable sales.

There is still plenty of time to prepare. For a property you may hold for 10-20 years, getting the records right now is much easier than trying to reconstruct everything in the year you eventually sell.

--------------------------------------
Taxnually Chartered Accountants
𝗟𝗲𝘀𝘀 𝗧𝗮𝘅 𝗦𝘁𝗿𝗲𝘀𝘀 - 𝗕𝗲𝘁𝘁𝗲𝗿 𝗕𝗼𝘁𝘁𝗼𝗺 𝗟𝗶𝗻𝗲
[Vietnamese] Kế toán dễ hiểu – giải thích bằng tiếng Việt cho người Việt tại Úc
📞 Josh Pham CA
📱 0490 11 79 79
✉️ [email protected]
🌐 https://taxnually.com.au

Address

Level 3 1 Chalmers Crescent, Mascot
Sydney, NSW
2020

Telephone

+61490117979

Website

https://taxnually.com.au/

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Taxnually Chartered Accountants posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to Taxnually Chartered Accountants:

Taxnually Chartered Accountants