10/09/2026
Betul, soalan ni asyik orang tanya saya.
"Raymond, ni refinance ke bukan?"
Bukan.
Jujur cakap, mula-mula saya pun rasa penat nak explain, sebab bila orang dengar "guna rumah untuk keluarkan cash", reaksi pertama mesti refinance. Tapi sebenarnya dua-dua ni lain sama sekali. Kalau guna salah, memang buang masa, boleh tunggu berbulan-bulan pun tak jadi apa-apa.
Cerita satu kes klien (details saya dah ubah sikit, takut orang kenal).
Amir, 35 tahun, suami isteri dua-dua kerja. Gaji gabung sekitar RM9,000.
Hutang kad kredit RM45,000, personal loan RM20,000.
Setiap bulan bayar balik hutang je dah RM3,200.
Dia datang jumpa saya, terus tanya: "boleh tak saya refinance rumah saya sekarang, keluarkan cash untuk settle hutang?"
Saya check rumah dia punya details, saya geleng kepala.
Rumah beli tahun 2019, valuation sekarang dengan harga beli dulu, memang tak jauh beza. Takde untung. Bank check pun tak lulus, mohon pun sia-sia je.
Refinance tu, simple explanation — awak ambil rumah yang awak dah ada, pergi bank, mohon loan baru based on rumah tu punya value sekarang. Syaratnya — rumah tu kena ada naik value punya ruang, kalau tidak bank tak bagi.
Kes Amir ni, jalan tu dah tertutup terus.
So apa saya buat?
Bukan usik rumah dia yang sedia ada. Saya cari rumah subsale kat market yang jual bawah harga pasaran.
Ni kunci dia — valuation bank lagi tinggi dari harga SPA yang awak beli. Beza tu, itu Cashback yang legal, bukan hutang tambahan.
Contoh:
Harga SPA: RM380,000
Valuation bank: RM430,000
Loan approve based on valuation, tolak harga SPA dan fees lain, Cashback dapat sekitar RM35,000-RM40,000
Duit ni terus masuk akaun dia. Dia guna untuk settle sebahagian besar hutang kad kredit RM45,000 tu.
Nampak tak, dua-dua ni memang lain.
Refinance — awak kena ada rumah, rumah kena naik value, apa yang awak keluar tu "hutang baru", tempoh bayar pun jadi lagi panjang.
Subsale Cashback — tak perlu rumah sedia ada naik value, prinsip dia beli murah dari market, apa yang keluar tu beza jual-beli, bukan hutang tambahan.
Amir last-last pilih jalan kedua. Lepas 3 bulan, hutang kad kredit dari RM45,000 turun ke RM8,000, setiap bulan komitmen pun jauh lagi senang.
Tapi cakap terus terang, bukan semua orang boleh buat macam ni. DSR tak lepas, income tak stabil, atau memang dah banyak sangat pinjaman, plan ni memang susah nak lulus.
Ramai orang stuck kat sini bukan sebab takde duit nak settle, sebab dari awal dah salah pilih tools untuk gunakan.
